2022年記事一覧
福山市内の中古マンションは2020年から値下がり傾向
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
数年前から、福山市内の中古マンションが高く売れているという話を、
皆様も聞いたことがあるかもしれませんね。
実際に私も営業の現場で、新築時の分譲価格に近いか、むしろ購入時よりも高い価格で
売買するという事例に出会ったことがあります。
2010年前後に中古マンションで買った方は、さらに高額で売れたという方もいることでしょう。
マンションは預かる（媒介契約を結ぶ）とすぐに売れているという現象が起きていて、マンションプチバブル
のような様相を呈していました。
ところが最近は、以前よりも高額な取引ができなくなってきたように感じますし、すぐに売れる、
ということも少なくなってきたように思います。
そこで今回は福山市内で流通する中古マンションの現状を、価格の面から探っていきたいと思います。
早速、下の表をご覧ください。
こちらは2019年7月から2022年6月までの、福山市内で流通する中古マンションの価格を、表にまとめたものです。
単純な表となっていまして、四半期毎に新規で登録される中古マンションの販売価格を平均しています。
※主に、スマイミー、アットホーム、スーモに掲載されている販売価格を基としているため、成約価格の平均ではありません。
※単位：万円
貝と鳥のTVCMでおなじみのK社に代表されるような、リフォーム済みの買取再販価格は含めていないため、
一般消費者様が仲介で売却するときの価格の平均値です。
2020年4-6月期からは室内の専有面積での集計も行い、専有面積60㎡以上のものも計算をまとめてみました。
上の表では視覚的にわかりにくいため、グラフ化したものがこの下となります。
赤色の折れ線グラフが、福山市内全体の中古マンションの平均価格を表したもので、
青色の折れ線グラフが専有面積60㎡以上の価格推移を表しています。
このグラフの傾向を見ると、2020年から次第に価格が下がっているような傾向が読み取れますね。
2022年7～9月期の集計は10月に入った時点で行おうと思いますが、
これからまだ下がるのか、それとも反転して上がるのか、気になるところです。
流通価格が下がる要因としては、一般的に次の3つの要因が考えられるでしょう。
１．中古マンションの供給量が増えた（新規販売数が増えてきた）
２．中古マンションの需要が減った（新築マンションや戸建てにシフトしてきた）
３．マンション自体の老朽化が進んだ
上記1と2は需要と供給のバランスですから、供給量が増え、需要が減ってくれば、必然的に流通価格も押し下げられてしまいます。
そして3つ目の、マンションの老朽化ですが、これは前回のブログでも指摘した通り、
福山市内の分譲マンションは年々老朽化率が高まってきており、2030年には全体の37%が築30年以上の老朽化マンションになる予想です。
（※老朽化マンションの定義はないため、当社では便宜上築30年以上としています）
機会を見て、この3つの可能性について検証ができればと思いますので、今回のブログはひとまずここまでとさせていただきます。
本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。
不動産査定のご相談や、売却のご相談は、不動産売却のコンシェルジュ、杉野までお気軽にお問い合わせくださいませ。
仕事のこと、掘り出し物のこと、給料のこと・・・
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回は私自身が仕事であったり、プライベートであったり、友人や家族、お客様などいろいろな方から頂いた質問についてお答えさせていただきます。
たくさんありますが、まずは代表的な3つを今回は出させていただきました。
１．不動産の営業は大変ですよね？
２．掘り出し物件はありますか？
３．給料は良いの？
という3点です。
ちょっと各方面からいろいろ言われるかもしれない題材ですが、私が素直に感じたことをお話ししています。
ぜひ、不動産業界をこれから志したい、不動産会社に転職を考えている、という方にも幅広く読んでいただきたい内容となっています。
１．不動産の営業は大変ですよね？
初めてお会いする方の、8割ないし9割くらいが聞いてこられているような質問です。
やはり皆様、不動産や住宅業界は「THE営業」という感じで、長時間労働、営業ノルマ、辛いお客様関係等、
様々に良くないイメージを持たれているようです。
全くその通りですが、私はそこに対してネガティブなイメージは持ち合わせておりません。
とはいえ私の回答は、「大変です」の四文字になってしまうのですが、本来、仕事とはそうあるべきものではないでしょうか。
これは不動産だからとか、公務員だとか、飲食業界だとかに関わらず、すべての産業に通じるものだと思います。
私たちは仕事を通じて人と関わっていますし、すべての仕事は誰かの役に立つために存在しています。
人のお役に立つということは基本的に大変な労力を費やすことですから、全仕事が大変なのです。
ただし、大変大変と言ってもなんだかネガティブなイメージが連れ立ってしまいますから、私は次のように言い換えています。
自分たちの努力によって仕事の結果が大きく変わる、だからこそ、不動産の営業は大変なのだと、言っています。
２．掘り出し物件はありますか？
残念ながら、お客様の期待するような物件が突如として現れる確率は非常に低いです。
多くの方が「不動産会社には秘密の物件があるのではないか？」と思われているのですが、
皆様が思われている以上に物件（土地にしても戸建にしても）はありません。
そもそも、不動産流通の仕組み上、それぞれの不動産会社さんが物件を隠し持っておく必要性が低く、
現在、スマホやPCなどのインターネット上で探せる物件がほとんどです。
（中には隠していたり、それに近いことをしていたりする人もいますが・・・）
ふらりと寄った不動産会社さんで、ちょうどタイミングよくこれから広告をするのだという物件は出てくると思いますが、
とはいえその物件がお客様自身の条件に当てはまるかどうかも定かではありません。
しかしものは考えようで、掘り出し物件はなくとも、掘り出し物件にすることはいくらでも可能です。
昔の人は住めば都という素敵な言葉を残されましたが、案外、住み始めれば（活用し始めれば）良いところが見えてくるものです。
逆に、悪いところも見えてくるはずです。
そのような時にはどうすれば良いかを考えて、対策を講じることができるのが不動産の良いところです。
人間関係のように、不動産との関係性をより良きものへと築き上げていくことが、掘り出し物件にするということなのではないか、
私はそのように考えています。
（不動産を取り巻く人間関係がこじれることもありますが、これは別問題ですから・・・）
３．給料は良いの？
良いかどうかでいうと、正直に申し上げて、人それぞれかと思います。
世界には1日1ドル以下で過ごしながらも幸せを感じている人がいるように、単純に高額であるかどうかで良いかどうかは判断が付きません。
良いかどうか別にして回答をするなら、「高額（な傾向）」だとは思います。
日経新聞の調査によると、2022年夏の賞与で不動産・住宅業界は全産業で上から2番目に高額でした。
金額にすると144万6,700円です。（1位は通信業界で、163万6,226円）
私の周囲の人を見渡しても、年収が1,000万円を超えている人は実際にいます。
当然、高額な人が全体をけん引しているので、かなり低い人もいるとは思いますが、
おしなべて高額な傾向にあるのはほとんど間違いなさそうです。
しかし、様々な犠牲の上で高年収を維持している方もおり、と言うよりもそうせざるを得ない状況にあると思うのですが、
果たして幸福な人生とはなんであるのかと、とても考えさせられます。
ブログの趣旨とずれていきそうなので文章化はここまでにしておいて、私の回答は次のようになります。
「良いかどうかは各人の価値観によって変わるが、給料の数字は高額な傾向にある」
以上の3点、今回のブログで取り上げさせていただきました。
例によって私の単独インタビュー動画付（記事上部の動画です）ですので、よろしければそちらもご覧になってみてください。
相変わらずゆっくりしゃべっていますから、倍速再生をお勧めします。
不動産業界に興味のある方は、ぜひメールでもLINEでもチャットでも連絡してください。
この業界のすばらしさ、そして哀しさ・・・を、たくさん伝えられます。
私もこの業界に新しい風が入ってくることで、この不動産業界はもっと発展し、すてきなものとなっていくに違いないと考えています。
将来は「それは愛！不動産杉野塾」でも開講したいなと思いながら、今日のブログを締めくくらせていただきます。
それではまた次回もお楽しみに。
不動産売却のご相談、ご用命は、ぜひ、不動産売却のコンシェルジュ杉野までお問い合わせください。
物件撮影の心構え～準備編～
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
ここ数日曇りがちだった天候ですが、週初めの月曜日は良く晴れましたので、このタイミングを逃さず物件
（一戸建て）の撮影へと行ってきました。
住宅メーカーや、一部工務店さんは広告のためにプロのカメラマンを雇ったり、広告会社に依頼したり
している所もありますが、不動産会社の多くが、営業担当者個人、もしくは、会社内のスタッフで
物件の現場撮影に行きます。
例にもれず当社もそうで、私が直接足を運んで撮影してきます。
このことをお客様にお話しすると驚いた顔をされる方も中にはいらっしゃいますね。
専門会社に依頼すると場合によっては1件で撮影料数万円（！）ということもあり、よほどのことが
ない限りは自分たちで済ませることがほとんどです。
そのため、不動産会社（営業担当者）によって、写真のクオリティに驚くほどの差が出てしまっている
のが現実です。
そこで今回は、当社が行っている撮影のポイントを、ご紹介をさせていただきます。
今回はその第1回「準備編」ということで、撮影に先だってどうのような準備をしているかを挙げてみました。
準備その①「機材の手入れ」
当社では物件撮影のためにSONYのミラーレスカメラを使用しております。
ちょっと型が古く細かいことができないので不便なこともありますが、まだまだ現役ですし、何よりもスマホとは
写真の表現力が雲泥の差です。（解像度だとかの専門的な説明は割愛します。）
こちらが撮影に使う用具の一式です。
やはり物件の魅力を引き出すカメラですから、この本体のメンテナンスが大切です。
こちらのカメラはレンズが簡単に交換できるのが売りなのですが、その構造上、本体内部に
ゴミがよく入り込みます。
どうやら着脱するときに隙間から入り込んでしまうようですね。
本体内部には画像を取り込む、人でいえば網膜の役割をする大きなセンサーがあり、これにゴミが付着すると
写真に黒い点々が映り込んでしまいます。
私が撮影した画像をわざと加工しているため、ちょっとおかしいですが、こんなイメージです。
せっかくきれいに写したのに、ゴミまで写り込んでいると非常に気分が下がります。
このようなゴミの映り込みをなくすために、時々カメラ専門店に持ち込んでセンサークリーニングを
お願いしています。
カメラのキタムラで3,300円（税込）ですよ。（令和4年8月現在）
プロ野球選手が道具を大切に扱うように、私も相棒のこのカメラはきちんとメンテナンスをして、
最高の仕事ができるように準備をしています。
しかし、最近はこの費用もばかにならないなと思いますので、そろそろ自前で、
ある程度クリーニングできるようになりたいですね・・・
準備その②「天候選び」
この、天候選びが非常に重要なポイント！です。
せっかくの撮影を行うのなら、晴天で、くっきり影ができるほど日がさしている日を選びたいと思います。
暗くどんよりとした曇りの日であったり、もしくは夕方の日が落ちてしまったりしたときの写真は、
人の目を引く力が少ないでしょう。
こちらの住宅を見ていただければ、その違いが一目瞭然かと思います。
左の曇っている（ほどではないですが、ちょっと暗めな）住宅と、右の、日が差している写真、
比べてみた時には断然！右側のほうがきれいで美しく見えますよね。
写真撮影の時にはまず「天候」を確認すること。
そしてできれば、晴れた日を選ぶこと。
これがとても大切です。
七五三の時にお子様の晴れ姿を撮影するときには当然、晴れた日が良いに決まっています。
それと基本的には同じだと、私は思っています。
準備その③「現場の掃除」
さて、撮影現場にやってきましたので、ではいきなり撮影！ということはありません。
皆様も自分自身が写真撮影をされる時には身なりを整えたり、お化粧し直したりするご経験はあるかと
思いますが、不動産にも同じことが言えます。
まずは現場を一通り確認をするのですが、空き家であれば雨漏りをしていないかとか、空き巣なんて
想像したくありませんが、何か不測の事態が起きていないかを見て回ります。
また、各部屋を見回りながらカーテンを開けて、窓も開放し、空気の入れ替えを行います。
特に、暑い夏場ではこの換気が重要です。
なぜなら撮影者である私自身が熱中症にならないためでもありますし、せっかくなら良い「気」を
取り込んでから撮影に臨みたいという気持ちもあります。
そして大切なのが、やはり不動産のお化粧である掃除や草抜きです。
どれほど素敵な土地や住宅であったとしても、草が延び放題で写っていてはちょっと残念ですし、万が一写真に
Ｇの残物が映り込んでいては、もはや見るに堪えないでしょう。
できる範囲にはなりますが、時間の許す限りは草むしりや掃除をして、言い換えれば
不動産のお化粧をしてから撮影を行います。
作業をしていれば汗をかいたり汚れたりするので、極力作業着か、Tシャツが良いなと思います。
以上、ここまでは撮影前の準備編で、3つ、重要ポイントをご紹介させていただきました。
仕事は準備・段取りが9割だとか言いますが、物件の撮影にも細かい準備が大切です。
別の機会では、実際の撮影の様子や、撮影時の注意点などをご紹介できればと思います。
不動産の売却相談はいつでも無料で承っております。
売却のご相談、査定依頼は、不動産売却のコンシェルジュ、杉野までお問い合わせくださいませ。
2030年、福山市のマンションは4割が老朽化？
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
先日、マンション建て替えに関するニュースが取り上げられていましたので、
福山市の老朽化マンションについて考えてみようと思います。
まず、老朽マンションというのはおおむね築後30年～40年以上経過する分譲マンションを指します。
しかしこれには明確な定義がありませんので、当社では次の通り規定させていただきます。
築30年～39年までのマンションを、「老朽化マンション」
築40年以上のマンションを、「超老朽化マンション」
それでは早速こちらのグラフをご覧ください。
こちらのグラフは私がインターネット情報を基として、福山市内の分譲マンションを1年ごとに販売された
「新規供給数」と、累積供給数の「ストック数」をExcelに手打ちで集計したものです。
※手打ちのため、多少のズレはご容赦ください。
左軸が毎年の新規販売数（＝新規供給数）、右軸が累積供給戸数（＝ストック数）となっています。
2023年と2024年の数字は本ブログ執筆時点（2022年9月6日）で、各社より発表されている分譲予定数（総戸数）を参照しました。
（※非分譲区画も含めています。）
2024年には福山駅前の大型プロジェクトとなるアルファゲートタワーが竣工し、
総ストック数が大台の10000戸を突破する予想です。
集計結果から、毎年の戸数増加率は2010年から2022年までで、平均2%強で増加していることがわかりました。
もしも、この先も年2%の増加を維持していると、2030年まででどのようになるか、予想したものが下のグラフです。
2030年には総ストック数が11400戸強となります。
ここで、最初の老朽化マンションの話題に戻します。
当社では便宜上、築30年～39年までのマンションを老朽化マンション、
40年以上を超老朽化マンションとして、今後の老朽化マンションと超老朽マンションのストック数をグラフ化しました。
先ほどの2030年までの予想グラフと照らしあわせると、このようになっています。
ちょっと色合いが悪く、見にくくて申し訳ないのですが、マンションの建て替えが全く進まないと仮定すると、
2030年には老朽化マンションと超老朽化マンションの合計ストック数が4200戸を超え、
老朽化率が合わせて37%を超える状況となります。
実に、福山市内の4割もの分譲マンションが老朽化しているという事態です。
最初に書いたマンション建て替えに関するニュースというものは、権利者の建て替え同意数を緩和するものです。
しかしマンションの建て替えはまだまだ日本では実績が少なく、8年後の2030年に福山市内のマンションが
建て替えられている事例が出るかどうか、私は個人的に、期待値は低いと考えています。
一般的に老朽化マンションでは、次のようなことが起こると考えられます。
１．所有者の高齢化などにより空き部屋が増え、結果的に修繕積立金が集まらず、設備の修繕が行われない。
２．修繕が行われないことにより外壁の剥離や落下物によって、周辺への被害が発生する。
３．最終的にはスラム化し、各種犯罪の拠点化や、災害発生時に倒壊することによる二次被害が発生し、
地域の社会問題となる。
あくまでも一部の例ではありますが、様々な問題が発生することが考えられ、現に同様の事例をニュースで見聞きします。
大規模マンションであるほどに、建て替えにかかる意見調整は困難となり、将来世代にとって問題を作ってしまう可能性があるでしょう。
私たち不動産仲介業者も、私達の責任で何ができるかということを真剣に考える必要があるかもしれません。
次回以降では全国の取り組みをピックアップし、ここ福山市においてもできることがないかと考えてみようと思います。
不動産仲介業はホスピタリティあふれるサービス業です
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回はYoutube第三弾として、仲介手数料をいただく意味について、私の考えを話させていただきます。
（動画は記事の一番下、もしくはこちらからどうぞ。）
何度か当方のブログで掲載をしていますが、不動産の仲介という立場では、物件を仕入れて（購入して）
販売をしているわけではありません。
あくまでも住宅や土地を販売しているのはその所有者様です。
それでは私達は何を販売しているのかというと、お客様に対しての気遣いや言葉遣いなどのような、
思いやりの心を販売（提供）しているのです。
私はホスピタリティという言葉をよく使っています。
ディズニーランドを想像してみていただきたいのですが、恐らく、乗り物に乗るための対価として入園料を
払っている方はほとんどいないのではないかと思います。（中には乗り物目当ての方もおられるとは思いますが）
多くの方が、非日常な夢の国を堪能したい、あるいは、最高のおもてなしを受けたい、
というような気持ちで訪れているのではないでしょうか
そこで働くスタッフ（キャストと呼ばれています）達も、スプラッシュマウンテンの安全運転をするためだけに
働いている訳ではないでしょう。
もちろん、乗り物の安全性は大前提としても、乗り物に乗ること以上に、アトラクション取り巻く
ストーリーや演出、何よりも目の前の方に幸福になっていただきたいという気持ちで、
一生懸命にお客様をおもてなししようと考えているはずです。
そこにあふれるものは先ほど挙げた、ホスピタリティ（＝思いやりの心）です。
不動産の仲介業はともすれば全く労力（手数）をかけずとも、仲介手数料という報酬が転がり込んで
くることがあります。
具体的に言うと、あるお客様が不動産会社A社にて住宅購入の流れを一から百まで全て教わり、
住宅ローンの仮申し込みまでしている状態で、別の不動産会社B社で条件にピタリとはまる物件が
売りに出されたため、B社の方で契約、引き渡しを受けたとします。
この時の売買代金が2,000万円の住宅だった場合、B社に入ってくる仲介手数料は
一般的に726,000円（税込）となります。
【仲介手数料計算式】 売買金額2,000万円×3%+6万円＝66万円
66万円×消費税10%＝726,000円
A社はたくさん労力をかけてもゼロ円、一方でB社はほとんど労力をかけずに70万円以上の
報酬を手にするのです。
これは私達の業界ではとてもよくある話であり、どちらの不動産会社が
良いとか悪いとかという話ではありません。
ここでお伝えしたいのは、仲介手数料の金額が、A社でもB社でも、同じ消費税込726,000円となる点です。
改めてお伝えすると、不動産会社の視点から見れば手数をかけてもかけなくても、つまり、
お客様にサービスをしてもしなくても、同じ報酬が発生する仕組みになっています。
この仕組みの善し悪しを論じる場は別の機会に設けたいと思いますが、少なくとも私は、
不動産業はサービス業であると信じていますし、さらには高額な仲介手数料をいただく以上、
お客様には仲介手数料以上の心のサービスを届けてあげるべきだと思っています。
サービス業である不動産業は、お客様にきちんとした身なりで接することはもちろん、誠実な態度、
そして“目の前の方のお役に立つ”という前向きな気持ちで向かわなくてはなりません。
住宅や土地、マンション、あるいは賃貸アパートという商品を扱いながら、その実は私達の一挙手一投足、
さらに言えば私たちの「愛と幸せ」をお客様にお届けしているのです。
これは不動産業界に限った話ではなく、すべての接客業、もっと広く見れば
すべての職業が、あてはまると思っています。
仕事というのは全て、人と人との間にありますから、商品を売り買いする場には必ず、
私たち人間の思いやりの心が介在しています。
“真心こめて”とよく言いますけれども、私はこの不動産仲介業という仕事にぴったりの言葉だと感じています。
少し話が飛躍してしまいましたが、私は、思いやりの心が結果的に、仲介手数料という
成果に結びついていると信じています。
あくまでも物件を販売しているのは所有者様であり、私たちはその間に介在しているにすぎません。
しかし、ディズニーランドが（たぶん）無くならないように、真のホスピタリティにあふれた
不動産仲介業やその会社は、きっと人々に”愛と幸せ”を届け続けていくことと思います。
私もそうなれることを願って、今日も明日も、頑張っていきます。
物件情報を与えよ、さすれば与えられん。かもしれない話。
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
以前のブログで少しご紹介をした通り、不動産の仲介業というものは物件を売却したいお客様を探して、
さらに物件を購入したいお客様を見つけ、マッチングすることで成り立つビジネスです。
お饅頭屋さんのように、商品の元となる原料（大豆やもち米などでしょうか）を仕入れる必要はありません。
それでは何を仕入れているかと言えば、ご想像の付く方もいらっしゃると思いますが、
とにかく（不動産・物件）情報 です。
私は不動産業は情報産業だと思っているのですが、情報の集まるところというのはつまり売物件が
たくさん集まっている不動産会社さんであり、売物件の集まるところにはやはり、
購入を希望されるお客様も集まってくるものです。
それでは情報はどのようにすれば集まってくるのでしょうか。
素直に「情報をください！」と言っても、なかなかいただけないのがこの世の中です。
人は情報にしても商品にしても、与えるよりもいただくことの方がうれしい、
と思い込んでいるからです。
さて、なぜここで、思い込んでいると書いたかというと、面白い話があるからです。
アメリカ人を対象とした調査によってですが、人は何かモノをいただくよりも、与える方が幸福度が高く、
さらに言えば、年収すら高い（！）傾向にあるということが判明しています。
これは毎年寄付をする人と、寄付をしない人の年収の上がり方を調査した結果なのですが、
寄付額が高い人ほどに年収が高い傾向にあったそうです。
注意書きすると、年収が高いから寄付額が増えたのではなく、寄付額を増やした後に年収が増えたと、
調査結果で出ています。
これには様々な原因が考えられるかと思いますが、寄付をすることによる他者への貢献が自己の満足に
つながり、人生をプラスに捉えられることが結果的に、仕事の成果になっている、と私は捉えています。
寄付をする習慣が少ない日本人にも全くこの通りあてはまるかはわかりませんが、私自身は大いに
納得できる話でした。
このお話を聞くと、もしかしたら、まずは「与える」方がうれしい＝ハッピーかもしれないと、
感じられなくもないでしょうか。
この「差し上げる」「与える」ということは、私達不動産仲介業者にとっても、
重要なことを教えてくれています。
いずれ記事を書こうと思いますが、私たちの業界には物件の「囲い込み」という行為があります。
物件情報を一人（一社）が独占して、どこの業者にも一切渡さない行為のことであり、不動産業界において
とても嫌われている行為です。
先ほどの寄付の話とは全く逆の行為を行っていることは自明であると思います。
きっと、情報を囲い込むようなことをせず、多くの方にたくさん、
それも自ら提供しているような方（会社）には、もっと多くの情報が巡り巡ってやってきているのでは
ないかと、私は考えてしまいます。
ところでなぜ今回、このお話をしたかというと、本日、いつもお世話になっている業者様に事務所へとお越し
いただいたのですが、起業時の苦労話や経営のアドバイスをいただいたほか、たくさんのお土産まで頂戴し、
お礼も兼ねて記事を書きたいと思ったからであります。
もちろん、その業者様は普段から情報をこれでもかという位にいただける方で、実際に新しい物件情報も頻繁に
出していますので、やはり情報であったり知識であったりノウハウであったりを惜しげもなく与えて
くださる方には、仕事も集まるのだなと改めて感じました。
本日は本当にありがとうございました。
「本日頂戴した品々」
クリアファイルはたくさん使うので助かります・・・
当社はまだまだ駆け出しであり、皆様にお渡しできるほどの情報は非常に少ないです。
しかしそれでも、当社で集められる精一杯の情報、知識、なによりも人間愛を、
一人でも多くの方にお渡しできればと思っております。
どうぞ、不動産売却のコンシェルジュ、杉野をよろしくお願いいたします。
私の生き方を変えた、稲盛和夫氏の「生き方」
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
先日、京セラ創業者の稲盛和夫氏が亡くなられました。
稲盛氏には、直接お会いしたことがないのですが、私にとっては心の師のような存在の方であり、
今の私があるのは氏のおかげであると言っても過言ではありません。
氏が亡くなったことを受け、文章を書かずにはおられなくなり、夢中で筆（指）を動かしています。
乱文ご容赦ください。
私は不動産業と出逢う前、大手電機メーカーの販売代理店に新卒で入社いたしました。
ここに書くものではないのかもしれませんが、当時の私は特に働くことに対しての生きがいであったり
やりがいであったりを考えずに就職先を選んだため、業務態度ははっきり言って不真面目。
お客様への態度も社内での振る舞いも決して褒められたものではありません。
上司や先輩方には毎日叱られていましたが、それもどこ吹く風と思い、まるで仕事に責任感を持っていませんでした。
大学の恩師との偶然の再会から、別の団体へと転職をすることとなるのですが、
（この経緯についてもずいぶん色々とありますが、ここでは割愛します）その折に
恩師から紹介された本が、稲盛氏著作の「生き方」だったのです。
～ブックカバーに入れて大切に保管しています～
恩師から、「私のバイブルだから是非読んでみてほしい」と紹介されたその日に書店に足を運び、購入した記憶があります。
当時、ビジネス書の類をきちんと読んだこともなかった私ですが、同氏の著作は私に直接語り掛けてくるような
厳しくも優しく、温かみのある文体で、あっという間に惹きこまれていきました。
「利他の心をもって仕事に臨むこと」
「動機善なりや、私心なかりしか」
「人事を尽くして天命を待つ」
など、氏から語り掛けられる言葉の一つ一つから、頭が沸騰するようなパワーを感じ取りました。
中でも私の中で最も好きな一節、というよりも、公式があります。
非常に有名なため、いろいろなところで引用されていますので、目にした方も多いかと思います。
「人生・仕事の結果＝考え方×熱意×能力」というものです。
熱意と能力はプラスしかないが、考え方にはマイナスがあり、どんなに優れた能力や熱意のある人でも、
マイナス、つまり悪い心であれば、人生は暗澹たる結果になる、というものです。
読んだ瞬間、私の心に大きな電撃を打たれたような感覚でした。
これまでの私は熱意、能力の低い高いにかかわらず、そもそもの考え方がマイナスであったのでした。
己の利益しか求めず、他者を全く顧みていなかったのです。
読みながら、自分自身のこれまでの歩みを振り返り、そしてこれから歩むべき道を、しっかり考えなければならないといけない、そう思いました。
その後、もう一度の転職を経て、天職である不動産業にめぐり合わせてきたわけですが、同氏はこのようにも言っています。
一見どんなにつまらないと思うようなことであっても、与えられた仕事を天職と思い、
それに全身全霊を傾けることです。
それに打ち込んで努力を続ければ、必ず真理が見えてきます。
私は不動産業という天職に出会ったのかもしれませんが、天職にすると誓ったと考えています。
そして、この仕事を極められたらどれだけ素晴らしいことができるかと、いつも夢見て仕事をしています。
仕事をするということは人格を磨くことであり、人格を磨くことは、より良き人生を歩むことに繋がるのでしょう。
仕事を一生懸命、全身全霊で取り組むことで、ゆくゆくは人生の真理さえも見通せるようになるのかもしれません。
同氏の「生き方」はまさに私自身の考え方、何より「生き方」を大きく変えてくれました。
私のデスクにはいつも宝物のように、氏の書籍を入れています。
最近のあわただしさから開く機会が少なくなっていたのですが、このような時こそ、改めて氏からの激励だと思い、事あるごとに読み返していこうと思います。
不動産業を通じて心を高め、良き人生を歩むために。
沈みがちな日本経済を多方面で支えられ、
平成のカリスマとまで呼ばれた稲盛氏のご冥福を、心よりお祈り申し上げます。
当社のお仕事 売却編① ～レインズ登録から広告開始まで～
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
前回から引き続きまして、今回も～不動産業務 売却編①～をお届けさせていただきます。
こちらのブログは”この記事の続き”となっておりますので、併せて読んでいただくと話がよくわかるかと思います。
再確認となりますが、媒介契約を結んでからこのような流れで業務は進んでいきます。
１．物件調査
２．物件資料の作成
３．レインズへの登録 ←前回記事はここまでの内容
４．写真の撮影
５．広告の開始
今回の記事では「写真の撮影」からとなりますが、この5項目の中で、私が一番思い入れを持って取り組んでいる項目となります。
それはなぜかというと、物件の反響（お客様に物件のお問い合わせをいただくこと）を得るためには、
視覚情報である物件の写真が最重要だからです。
Amazonや楽天などのECサイトで物品を購入するシーンを想像してみてください。
服飾品であったり、カメラであったり、イヤホンであったり、何でも揃っていますが、
どのような商品であっても、商品の画像を見て購入をするかどうかの判断をしていることと思います。
少なくとも、星の数ほどある商品群の中で、画像が1枚しかない物はひとまず選択肢から外した経験を、お持ちではないでしょうか。
不動産に関しても似たようなことが言えますが、写真については別でブログ記事が1つ書けそうなので、
ここでは実務上のお話を進めさせていただきます。
４．写真の撮影
先ほど書いたとおり、私の中では最も思い入れがあり、力を入れたい業務です。
やはりせっかく撮影をするのなら明るく晴れた日を選びたいと思いますし、天気や売主様の
ご都合とも相談しながらスケジュールを組んで、撮影日を設定しています。
ちなみに、所有者様が居住中の場合、荷物などが残っているケースもよくあります。
この場合には所有者様のご協力のもと、事前に可能な限り片づけておいていただき、
当日も簡単に動かせるものは動かしながら、極力、部屋から物品を少なくして撮影を行います。
やはり、部屋が明るく、清潔で、広く見える方が、物件の魅力度も高まりますからね。
（とにかく撮影の時だけお願いします！と、売主様に懇願したこともあります。）
所有者様も自分の写真が広告に掲載される以上は部屋をきれいにしておきたいと思われるようで、
ありがたいことですが、とても協力的に撮影の日を迎えることができております。
居住中の住宅ですと、物を動かす作業があるため、撮影時間はおおよそ1時間ほどでしょうか。
100枚前後の写真を撮影しまして、選りすぐりの写真を広告として使用しています。
ちなみに、私の愛用カメラはこちらです。
型落ちといえど、まだまだ現役の、SONY製ミラーレスカメラ「ILCE-6000」です。
初めて購入したミラーレスカメラなのですが、広角レンズが本体よりも高くて、驚愕したのを今でも覚えています。
（しかも納期が数カ月もかかり、EDI○Nのスタッフさんに苦言を言ってしまいました。申し訳ございません。）
さて、写真が撮影できれば、いよいよ「広告の開始」です。
５．広告の開始
実務上ではレインズに登録をすれば不動産の販売はできるのですが、やはり直接お客様の目に届けるためにも、
WEBサイトや、SUUMO、アットホームなどのポータルサイト、さらには紙チラシに物件情報を掲載していきます。
広告を作成するのも、ただ情報を羅列して販売するだけではお客様の琴線に触れることは少ないでしょう。
何よりも、私達不動産仲介業者は、売主様の気持ちや思いを届ける立場にあります。
お預かりした大切な不動産情報を、きちんときれいな姿で写真に撮り、物件の持つ魅力をたくさんの文章にして、
さらに、売主様からのヒアリングをもとにどのような素敵な生活が送れるか、想像をかきたてられる
言葉と熱量で、購入希望者であるお客様にお届けするのが、私達のお仕事です。
ある意味では、私たち不動産会社の営業担当者は、口の無い不動産の声を届ける、
不動産のストーリテラーでもあるのかもしれませんね。
ということで、今回は当社（私）が実際に行っている業務の売却編①ということでお届けさせていただきました。
またの機会に、売却編②のお話を、ブログでお届けさせていただきたいと思います。
今回も説明用の動画を作成して公開していますので、ぜひご興味のある方は下のYoutubeもご覧いただければ幸いです。
それでは次回の記事もどうぞお楽しみに。
不動産売却のご用命は、不動産売却のコンシェルジュである杉野まで、お願い申し上げます。
当社のお仕事 売却編① ～媒介契約からレインズ登録まで～
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
当社は一般のお客様から土地や建物といった売却物件を募集して、それを購入者様にお届けするお仕事をしております。
いわゆる街の不動産屋さんなのですが、売却物件を募集して販売する、というこの部分がどのような業務なのか、
ご存じない方がほとんどではないでしょうか。
それもそのはずで、不動産の売却に際しては「媒介契約」「不動産流通機構（レインズ）」「買付証明」
「分かれ」「元付業者」・・・など、業界用語が多数存在し、一つずつを理解して業務内容の全体を捉えることは、
一般のお客様からするととてもハードルの高いことだからです。
そこで今回は、当社が実際に売却のご依頼を受けた時（媒介契約を結ぶと言います）に、実務的に何を行っているのか
ということを簡単ではありますが、ご説明させていただきます。
これから売却のお考えのお客様の他、もしくは、不動産屋さんで働いてみたいと思われている方にも読んでいただけると幸いです。
（別の機会で、売却物件をどのように募集するのか、というテーマでもブログを作りたいと思います）
まず、全体の流れとしては次の通りとなっています。
１．物件調査
２．物件資料の作成
３．レインズへの登録
４．写真の撮影
５．広告の開始
順番にご説明していきます。まずは「物件調査」からです。
１．物件調査
物件調査の最大の肝は、売却をする土地上に再び住宅が建築できるかどうか、という点です。
皆様も建築基準法というものは聞いたことがあるかもしれませんが、土地上に住宅を建てるためには
一定の条件がありまして、代表的なものが、幅員4m以上の道路に、土地が2m接面していること、というものです。
もちろんそのほかにも細かい条件はありますが、最低レベルでこちらを満たしているかどうかを、
現地にてメジャーをあてたり、福山市役所 土木管理課でもらった道路台帳を見たりしながら調査します。
当然、家が建てられない土地というのは資産的に大きなマイナスとなることは、皆様もご想像できることだと思います。
そのほか、埋設物（代表的なものが水道管）の有無や、越境物の確認を行いまして、
それら調査内容を基として、「物件資料の作成」をしていきます。
２．物件資料の作成
不動産会社さんの店頭で、このイメージ図のようなチラシをご覧になったことがある方も多いのではないでしょうか。
こちらの物件資料は当社で取り扱いしている、貸店舗の物件資料となっております。
賃貸ではありますが、売買物件も同じような形で「売土地」であったり、「中古戸建」であったりと作成されています。
地域によってはマイソクということもあるようですが、福山市内では物件資料という呼び名でおおむね統一されています。
この資料には物件の金額や敷地面積などはもちろん、先ほど調査した再建築ができるかどうかという細かな情報が記載されています。
画像内にもありますが、多くの場合、「備考」と記されたところに重要なポイントが記載されていることもありますので、
皆様も目にする機会があればぜひ、「備考」欄の小さな文字に注目してみてみてください。
（本当にびっくりするような、思いもよらぬことが書いてあることもあります。）
不動産屋さんはこの資料を基にお客様にご説明をしたり、次の「レインズ」というものに登録をしたりします。
３．レインズへの登録
物件資料を基に登録をするのが、レインズです。
レインズというものは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の
それぞれの頭文字をとったもので、「REINS＝レインズ」と略されます。
私がお客様に説明の際によく使う表現は、「不動産屋さん専用のスーモみたいなものです。」と言っています。
ちょっと乱暴な表現ではありますが、（私の中では）的を射ていると思っています。
もう少し具体的にお伝えすると、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
コンピューターネットワークシステム（広島県は西日本不動産流通機構が所管）に不動産情報を登録し、
不動産会社間で情報を流通させ、一般のお客様のもとへと不動産情報を普及させようとする仕組みです。
実務上、広島県にはスマイミーというものがありまして、こちらに登録をすることで、
レインズへも登録される仕組みになっています。
このレインズへの登録は専任媒介契約、専属専任媒介契約で不動産会社さんの義務として法律上取り決められております。
これは「囲い込み」を防ぎ、売主様の利益逸失を防ごうとする目的があります。
（社会的に問題の多い囲い込みについては、別の機会でお話しします。）
さて、ここまでの流れは媒介契約を締結して１週間（専属専任媒介契約の場合は５日以内）で行います。
業務が立て込んでいるとバタバタと忙しくなるのですが、私自身、この物件調査からレインズ登録までの作業を
ロールプレイングゲームのクエストをクリアしていくような感覚でやっていますので、とても楽しんでやっています。
ここまではあくまで法律上定められていることでありますので、おおむねどこの不動産屋さんでも行っている普通のことです。
次回は、当社が特に力を入れているサービスに焦点を当てて、続きを書いていこうと思います。
当社の取り扱い業務は「売買」の「仲介」がメインです
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
当社はいわゆる、街の不動産屋さんを目指してやっていっているのですが、いかんせん私一人のため、
賃貸や売買、アパート管理など、何でもかんでもしたいのですが、そうもいかないというのが現実です。
賢そうに言うと、業務の選択と集中を行いながらお仕事をしているわけですが、
これはやはり、プロとして、責任を負えない仕事の安請け合いをしてはいけない、という意識もあります。
ところで、自動車ディーラーさんでも、トヨタ系やマツダ系、
その他もろもろの特徴がありますように、不動産会社でもそれぞれの得手、不得手がございます。
分譲地の造成を事業のメインで行っている会社や、土地建物の買取再販を専門に行っている会社、収益不動産や投資物件を主に扱う会社など、様々です。
私自身、飛び込みで入った不動産会社さんに「うちは賃貸はしてないよ」とか、「売買は他に行ってください」と言われまして、
当時不動産業界駆け出しだった私は（何だか怖くてやりにくい業界だなぁ・・・）と薄ぼんやり思ったことがあります。
話は戻りまして、当社の取り扱い業務についてお知らせさせていただきます。
当社は現在、主に不動産売買の仲介を一生懸命にやっています。
具体的に言いますと、土地や建物を売りたいとお考えの売主様から情報をいただき、
その情報を購入希望のお客様に提供して、うまくマッチングすれば無事にご契約、という業務のお手伝いをしております。
単純に言うと、家を売りたい人、買いたい人をお探しするということなので、
売却をお考えであったり、住み替えをお考えのお客様はぜひ私までお声掛けください。
私としては勝手に、不動産売買の仲介は、不動産業の中で王道だと思っています。
（漫画やドラマなどで脚色強めに再現されていますし）
そのような内容を、下に掲載したYoutubeにてお話させていただきました。（動画編集少なめ、字幕、効果音ゼロです）
私がどんな人物であるのかを、ブログやYoutubeを通じて少しづつでも知っていただければ幸いです。
それではご興味のある方は下記リンクより閲覧のほど、よろしくお願いいたします。
（冗長に話しているので、眠たくならない程度に倍速再生をお勧めします）
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