2025年記事一覧

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

 

2025年9月16日、国土交通省から令和7年度の基準地価が発表されました。

全国の全用途平均が4年連続で上昇するなど、景気の緩やかな回復を背景とした地価上昇のサイクルが続いています。

ここ広島県でも、県内の商業地が4年連続、住宅地は2年連続で上昇しました。

今回の記事では、この基準地価の動向について「福山市」に焦点を当てて詳しく解説していきます。

福山市全体の動向：上昇傾向がさらに鮮明に

2025年の福山市の基準地価は、全体の平均で対前年比+2.3%となり、昨年度の+2.0%からさらに上昇幅が拡大しました。

調査対象となった市内の62地点のうち、価格が上昇または横ばいだったのは51地点で、昨年の49地点から2地点増加。

このことからも、福山市内で地価の上昇がより広がりを見せていることが分かります。

用途別の詳細分析

用途別に見ると、宅地見込地を除いた住宅地、商業地、工業地で前年を上回るような上昇率となっており、不動産市場の好調さがうかがえます。

 

	住宅地	宅地見込地	商業地	工業地	合計
調査地点数	40	1	17	4	62
平均価格 （/㎡）	47,300円 (46,200円)	14,100円 (14,300円)	135,600円 (128,800円)	45,200円 (44,000円)	70,800円 (68,200円)
対前年度 変動率	+1.3% (+1.0%)	-1.4% (-1.4%)	+4.7% (+4.7%)	+2.6% (+2.0%)	+2.3% (+2.0%)

出典：広島県ホームページ『令和7年 広島県地価調査の結果について』より作成

※（括弧）内数字は前年度調査

 

• 住宅地は、昨年の+1.0%から+1.3%へと上昇が加速しています。利便性の高いエリアを中心に、住宅需要の根強さが地価を押し上げています。
• 商業地は、+4.7%と高い上昇率を維持しています。なお、福山市で最も価格が高かったのは「福山市東桜町3-3」で、1平方メートルあたり45万4千円でした。
• 工業地も+2.6%と、昨年の+2.0%から上昇幅が拡大しており、産業活動の活発化が地価に反映されています。

 

エリア別の動向：中心部が全体をけん引

市内を5つのエリアに分けて見ると、地価の動向には違いが見られます。

エリア	令和4年度	令和5年度	令和6年度	令和7年度
中心部	+2.1%	+4.3%	+5.1%	+5.4%
南部	+1.8%	+3.0%	+3.5%	+4.0%
東部	+0.5%	+1.6%	+2.2%	+2.5%
西部	-0.5%	-0.3%	+0.6%	+1.1%
北部	-0.7%	-0.4%	-0.3%	-0.2%

※各年度の、対前年度変動率を記載

 

今年も中心部エリアが+5.4%と最も高い上昇率で全体をけん引しています。

再開発が進む福山駅周辺や利便性の高い中心市街地への需要が集中している形です。南部・東部も着実に上昇を続けています。

一方で、北部エリアは-0.2%とわずかながら下落が続いています。しかし、下落率は年々縮小しており、底堅さも見られます。

このように、マンション需要の高い都市部と、人口減少が進む郊外とで地価の二極化が進む傾向は、広島県全体の動きとも一致しています。

 

住宅地における上位10地点の動向：西部エリアの躍進が際立つ

さらに詳細なデータとして、住宅地における変動率の上位10地点を見てみましょう。

 

エリア	調査地点	令和7年度
中部	北吉津町三丁目	+4.9%
南部	多治米町四丁目	+4.7%
中部	木之庄町一丁目	+4.6%
南部	西新涯町二丁目	+4.5%
西部	松永町三丁目	+4.5%
中部	草戸町四丁目	+4.4%
東部	東深津町三丁目	+4.0%
西部	松永町二丁目	+3.9%
西部	高西町川尻	+3.8%
西部	瀬戸町大字地頭分	+3.7%

 

特に注目すべきは、西部エリアの躍進です。

昨年度、変動率の上位にランクインした西部エリアの地点は1つでしたが、今年度は4地点に増えています。

これは地価上昇の波が、市内の西部エリアへもしっかりと及んできていることを示しています。

まとめ

2025年の基準地価からは、福山市の不動産市場が確かな上昇基調にあることが確認できました。

利便性の高い中心部や南部での地価上昇が引き続き市場をけん引しています。

さらに今年は、これまで上昇が緩やかだった西部エリアも+1.1%と上昇基調に転じただけでなく、市内の住宅地上昇率トップ10に4地点がランクインするなど、地価上昇が本格化している様子がうかがえます。

 

この市場動向は、不動産の売却を検討されている方、そして購入を検討されている方、双方にとって重要な意味を持ちます。

最後に、それぞれの立場の方へ向けたアドバイスで、この記事を締めくくりたいと思います。

 

【不動産のご売却を検討されている皆様へ】

地価が上昇している今は、売却にとって「追い風」が吹いている状況と言えます。

需要が高まっているため、条件の良い物件はスムーズな売却が期待できるでしょう。

しかし、そんな時期だからこそ、以下の２点を心がけることが重要です。

• 「適正価格」での売却開始が成功の鍵

市場が活発だからと相場を大きく超える価格で売り出すと、買い手の興味を失い、かえって売却が長期化する恐れがあります。

最新の取引事例に基づいた客観的な査定を行い、適正な価格設定をすることが、結果的に最も高く、早く売るための近道です。

• 第一印象を大切に

購入希望者は、多くの物件を比較検討しています。

売出開始や内覧の前に清掃・整理整頓を行い、物件の魅力を最大限に引き出す準備をすることが、より良い条件での売却に繋がります。

 

【不動産のご購入を検討されている皆様へ】

地価上昇のニュースを見ると焦りを感じるかもしれませんが、冷静な判断が何よりも大切です。以下の心構えをお持ちください。

• 冷静な視点を保ち、焦らないこと

まず最も大切なのは、「地価が上がっているから」と焦って購入を急がないことです。

基準地価はあくまで特定の地点の価格であり、市場で実際に取引される価格は物件の状態や、「買いたい人」と「売りたい人」の需給バランスによって決まります。

地価が上昇しているエリアであっても、個々の物件を見れば価格が妥当なもの、割安なものも存在します。

大切なのは、報道や全体の雰囲気に流されず、ご自身のライフプランと予算に合った物件をじっくりと見極める慎重さです。

• 「準備」こそが最大の武器

「良い物件が出たらすぐに動ける」状態を作っておくことが成功の秘訣です。

住宅ローンの事前審査や諸費用を含めた資金計画、希望条件の整理を万全に行い、来るべき時に備えましょう。

• 信頼できるパートナーを見つける

情報が溢れる中で、何が本当に価値のある物件なのかを見極めるのは簡単ではありません。

地域の情報に精通し、お客様の立場に立って客観的なアドバイスをくれる不動産会社をパートナーに選ぶことが、後悔のない購入を実現します。

 

不動産の売買は、皆様の人生における大きな決断です。

その大切な場面で、私たちが専門家として皆様に寄り添い、最適な選択ができるよう全力でサポートさせていただきます。

 

 

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不動産の売却を検討されている方は、ぜひ一度当社の査定サービスをご利用ください。

お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

 

売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。

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こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

 

9月に入り、朝晩は少しずつ秋の気配を感じるようになりましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて、今月も2025年8月度（9月1日集計）の福山市中古マンション市場の動向をご報告いたします。

8月の市場データは、一見すると「平均価格が上昇しており、好調だ」と捉えてしまいがちですが、他のデータを詳しく見ると、より慎重な読み解きが必要な状況であることがわかります。

今回は、平均価格のデータだけでは見えてこない、市場で本当に起きていることを、データに基づいて丁寧に解説します。

1.【全体サマリー】2025年8月の主要データ

まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。

• 70㎡換算平均価格: 2,248万円（前月比 +4.2% 📈）
• 70㎡換算中央価格: 1,947万円（前月比 +1.3% 📈）
• 平均在庫日数: 258日（前月比 +6.7% 📈）
• 流通物件数: 158件（前月比 -2.5% 📉）
• 新規掲載件数: 16件
• 掲載終了件数: 21件
• 価格改定（値下げ）率: 14.6%
• 1件あたりの平均値下げ額: 132万円

 

2.【分析のポイント】なぜ、平均価格と実感にズレが生まれるのか？

今月のデータで最も注意すべき点は、「値下げ率・値下げ額ともに高い水準なのに、平均価格が+4.2%も上昇した」ことです。

これは、市場の二極化、つまり物件ごとの状況の違いがより大きくなっていることを示しています。

現在の市場には、2つの異なる力が働いていると考えられます。

 

① 価格調整の動き（値下げ）

市場に存在する物件の14.6%が、1ヶ月の間に平均132万円の価格調整（値下げ）を行っています。

これは、多くの物件が買い手の需要に合わせ、現実的な価格へと調整している動きです。

 

② 価格を牽引する動き（一部の物件）

一方で、この調整の動きを上回るほどの力で、全体の平均価格は上昇しました。

これは、一部の築浅・好立地といった条件の良い物件が高価格で新規に売りに出され、統計上の「平均価格」を押し上げたものと考えられます。

このように、平均価格は一部の高額物件の動きに影響されやすいという特徴があります。

3.市場の実態を映す「中央価格」と「在庫日数」

では、市場全体の本当の状況はどこで見ればよいのでしょうか。

注目すべきは「中央価格」と「在庫日数」です。

 

• ほぼ横ばいの「中央価格」

平均価格が+4.2%も上昇したのに対し、価格のちょうど真ん中の数値を示す中央価格の上昇は+1.3%に留まりました。

これは、市場の多くの物件の価格帯は、比較的落ち着いた動きをしていることを示唆しています。

 

• 長期化する「在庫日数」

条件の良い物件が成約していく一方で、市場には買い手が見つかるのを待っている物件も多く存在します。

8月は、この市場に滞留している物件が全体の平均在庫日数を258日へと押し上げました。

新規の供給が減っても販売期間が延びるのは、買い手が物件を慎重に選んでいることの表れです。

 

4.まとめ｜今後の売却戦略に向けて

8月のデータは、福山市の中古マンション市場が、「一部の条件の良い物件が市場価格を牽引し、その他多くの物件は、買い手の需要に合わせた価格調整が必要となる」という、物件ごとの価値がより選別される局面に入っていることを示しています。

 

【売主様へ】

「平均価格が上がっているから」という一つのデータだけで、ご自身の物件の売却価格を判断するのは早計かもしれません。

より市場の実態に近い「中央価格」や、売却にかかる期間の目安となる「在庫日数」にも目を向けることが重要です。

ご自身の物件が、豊富な在庫の中で「選ばれる」ための戦略を、専門家と共に冷静に立てることが、売却成功の鍵となります。

 

【買主様へ】

新規の供給が落ち着いているため、選択肢が急激に増える状況ではありません。

しかし、長期間掲載されている物件の中には、交渉の余地があるものも含まれている可能性があります。

気になる物件は、価格の推移を注視すると良いでしょう。

 

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福山市の中古マンション市場は、全ての物件が一様に上がる時代から、物件の価値がより慎重に見極められる局面へと移行しつつあります。

この市場環境を乗りこなすためには、正確なデータに基づいた専門家の視点が不可欠です。

ご自身の資産を最大限に活かすためにも、ぜひ一度、宅建マイスターの杉野にご相談ください。

 

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こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

 

8月に入り、夏本番の厳しい暑さが続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて、今回は2025年7月度の福山市中古マンション市場を分析します。

特に今回は、過去1年間の「値下げ」に関する詳細データを深掘りしました。

そこから見えてきたのは、値下げの圧力が、時期によって異なる築年帯へと移動していく、まるで「波」のような現象です。

この市場の構造変化を理解することが、今後の不動産売買成功の鍵となります。早速、詳しく見ていきましょう。

1.【全体サマリー】2025年7月の主要データ

まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。

• 70㎡換算平均価格: 2,158万円（前月比 -2.4% 📉）
• 70㎡換算中央価格: 1922万円（前月比 -0.6%↔️）
• 平均在庫日数: 242日（前月比 -6.7% 📉）
• 流通物件数: 162件（前月比 +5.2% 📈）
• 価格改定（値下げ）率: 13.6% 

2.【深掘り分析①】値下げ動向の全体像 ― 市場の転換点を捉える

まず、過去1年間の市場全体の「値下げ率（1ヶ月間に価格が引き下げられた物件の割合）」の推移をご覧ください。

2024年後半は10%～15%で安定していましたが、2025年2月には27.7%というピークに達しました。

これは、市場が「売り手優位」から「買い手優位」へと転換した瞬間を明確に示すシグナルでした。

その後、値下げ率は落ち着きを取り戻し、直近の7月は13.6%となっています。

市場のパニック的な価格調整は終わり、現在は着実な調整フェーズにあることがうかがえます。

3.【深掘り分析②】値下げの波 ― 価格調整の中心地は移動する

次に、この値下げの動きが、どの築年帯で起こっていたのかを見ていきます。

• 2025年5月：「築25～40年」に値下げの嵐

5月の市場では、築25～30年の物件で53.3%、築35～40年で37.5%という驚異的な値下げ率を記録しました。

この月は、築年数が経過した中間層の物件が、一斉に価格調整を行った「嵐」の中心地でした。

• 2025年7月：「築10～15年」へ波が到達

7月になると、その嵐は落ち着き、今度は築10～15年の値下げ率が28.6%へと急上昇しました。

【考察】

このデータから、価格調整の圧力が、まず築年数の古い物件層で進み、その後、より新しい物件層へとドミノ倒しのように波及していく様子が明確に読み取れます。

今、値下げの「波」は、築10～15年という、比較的新しいカテゴリーに到達しているのです。

 

築年帯	2025年5月	2025年7月
築10～15年未満	0.0%	28.6%
築25～30年未満	53.3%	7.4%
築35～40年未満	37.5%	11.1%

 

4. 7月市場の詳細データと解説

この「値下げの波」を念頭に、7月単月のデータを見ていきましょう。

• 価格と販売期間の関係

平均価格は下落しましたが、在庫日数（販売期間）は242日と5ヶ月ぶりに短縮しました。

これは、戦略的な値下げが買い手の需要を喚起し、市場の流動性を高めている健全な動きです。

• 豊富な在庫

全体の在庫数は162件へと増加し、買い手にとっては豊富な選択肢の中からじっくり検討できる状況が続いています。

 

5. まとめ｜2025年7月市場のポイントと今後の展望

2025年7月の市場動向から、以下の3点が明らかになりました。

1.「価格調整の本格化」

全体の値下げ率が13.6%と高い水準にあるだけでなく、その動きが特定の築年帯に限定されず、広範囲に及んでいることから、市場が本格的な価格調整局面にあることがわかります。

特にこれまで動きの少なかった築10～15年で値下げが活発化しているのが今月の特徴です。

2.「適正価格」が早期売却の鍵

販売期間が短縮した事実は、「現実的な価格設定が、早期売却に直結する」という市場原理を改めて証明しました。

3.ご自身の物件の「立ち位置」を知る

もはや全ての物件が一様に動く市場ではありません。

ご所有の物件が、値下げの波の「どの位置」にいるのかを把握することが、売買戦略の第一歩となります。

 

【売主様へ】

ご所有マンションの築年帯の値下げ率や価格動向を注視してください。

値下げの波が来ているカテゴリーでは、積極的な価格戦略が早期売却に繋ります。

逆に、波が過ぎ去ったカテゴリーでは、相場が安定し始めている可能性もあります。

 

【買主様へ】

値下げが活発化している築年帯は、まさに価格交渉のチャンスです。

特に築10～15年の物件を検討されている方は、今が好機かもしれません。

物件の価格履歴を確認することをお勧めします。

 

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ご所有マンションの正確な価値や、最新市況に合わせた売却戦略にご興味のある方は、ぜひ一度、株式会社杉野伸不動産事務所までご相談ください。

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