こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

さて、現在の福山市の中古住宅市場で起きている、「取引件数は1.5倍に増える活況ぶりなのに、平均価格は逆に約180万円も下落している」という、一見すると矛盾した現象について、皆様はどのようにお考えでしょうか。

今回の【前編】では、このパラドックスを解き明かす鍵となる「購入者たちの静かなる大移動」に焦点を当て、データからその実態を解き明かしていきます。

前回の記事『相続登記義務化から1年。データで見る中古住宅市場のリアルな変化』

1.【出発点】求められる「理想の暮らし」のサイズ

全ての物語は、人々のシンプルな願望から始まります。

新築住宅の価格高騰や物価上昇を背景に、中古住宅市場に目を向けたファミリー層。

彼らが求めるのは、新築で叶えたかったであろう「ゆとりのある暮らし」です。

その結果、市場では「広い建物（100㎡以上）」と、それを支える「広い土地（150㎡以上）」への需要が、データで明確に示されるほど高まっています。

ファミリー層に最適な「100㎡～150㎡」の建物や、「150㎡以上」の広い土地を持つ物件の成約が、市場全体の増加率（+48%）を大きく上回って増加しています。

2.【必然の選択】エリア別データが示す「中心部から郊外へ」の明確な流れ

では、「広い土地に建つ、広い家」という理想の住まいは、福山市のどこにあるのでしょうか。

ここで、今回の「エリア別の地価（坪単価）」データが、購入者の行動を雄弁に物語ります。

地価が高く、坪単価が30万円を超える中部・南部エリアでは、成約件数が停滞、あるいは減少しています。

一方で、地価が手頃な西部・北部エリアの成約件数が爆発的に増加しているのです。

3.【決定的証拠】価格帯データが示す「市場の重心」の変化

そして、この一連の動きを最終的に証明するのが、「どの価格帯の物件が売れているか」というデータです。

ご覧の通り、市場の成長を牽引しているのは、明らかに「1500万円未満」の価格帯です。

この価格帯の取引は+60%という、市場全体の増加率（+48%）を大きく上回る勢いで増加しています。

この3つのデータを重ね合わせることで、購入者の行動原理が明確になります。

「同じ予算なら、少しでもコストパフォーマンスの良い選択をしたい」

地価の高い中心部を避け、坪単価が半分以下である郊外の西部・北部エリアを選ぶことで、購入者は「広い土地」と「広い家」という理想の暮らしを手に入れています。

つまり、平均価格の下落は、個々の家の価値が下がったのではなく、コストパフォーマンスを追求する人々が、価格が手頃な郊外エリアの物件を活発に取引した結果、市場の“取引の重心”が完全にシフトしたことによる、必然の帰結だったのです。

【後編へ続く】

さて、【前編】では「郊外シフト」という大きな人の流れが、データによって証明されました。

しかし、この活況な市場の裏側で、全ての物件が順調に売れているわけではありません。

次回の【後編】では、最新の「成約日数」と「値下げ率」のデータから、物件ごとに成約までの道のりに差が生まれている、市場のもう一つの現実に迫ります。

どうぞご期待ください。

こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

7月1日、広島国税局から2025年の路線価（1月1日時点）が発表されました。

これによると、福山市内で最も価格の高い三之丸町の福山駅前通り（西側）が、4年連続で上昇したことが明らかになりました。

価格は1平方メートルあたり51万円で、前年から4万円（8.5%）も上昇。 この上昇率は、中国地方で2番目に高い伸び率です。

このように、土地の価値を示す「路線価」は力強い動きを見せています。

では、実際の「中古マンション」の売買市場は、この追い風を受けてどのように動いているのでしょうか。

今回は、最新である2025年6月度の市場データと合わせて、福山の不動産の「今」を徹底解説します。

1.【全体サマリー】2025年6月の主要データ

まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。

• 70㎡換算 平均価格: 2,211万円（前月比 -2.2% 📉）

• 70㎡換算 中央価格: 1,933万円（前月比 +0.3% ↔️）

• 平均在庫日数: 259日（前月比 変動なし ↔️）

• 流通物件数: 154件（前月比 変動なし ↔️）

2.【価格動向の深掘り】なぜ平均価格と中央価格の差が縮まったのか？

6月の最も注目すべき点は、下落する平均価格と、底堅さを見せる中央価格の動きにより、両者の価格差が縮小したことです。

これは、「一部の高額物件が相場を牽引する流れが落ち着き、市場のボリュームゾーンである中間価格帯の物件が安定してきた」ことを示唆しています。

その根拠を、次に解説する「築年帯別」のデータから探っていきましょう。

3.【築年帯別】市場動向の詳細分析 ― トレンド変化の主役はどこか

6月の市場トレンドの変化は、特定の築年帯の動きによってもたらされました。

主なポイント（2025年6月時点）

▶トレンド①：高価格帯の調整

　これまで市場を牽引してきた築5年未満（-0.74%）、築10～15年（-2.38%）といった高価格帯の物件が価格調整に入りました。これが、全体の「平均価格」を引き下げた最大の要因です。

▶トレンド②：中間層の健闘と築古の反発

　一方で、築15～20年（+2.92%）、築30～35年（+5.11%）、築40年以上（+5.36%）といった、中間層や築年数が経過した物件の価格が力強く上昇。これが「中央価格」の底堅さを支えました。

▶在庫日数の変化

　築15～25年の物件は、価格が上昇しつつも在庫日数が大幅に短縮（-24%前後）しており、需要の強さが際立っています。まさに今、市場で最も活発に動いているカテゴリーと言えるでしょう。

築年帯別データ詳細（2025年6月）

4.【供給動向】需給は均衡状態へ

市場全体の流通物件数は154件と、前月から横ばいでした。

新規売出26件に対し、掲載終了が29件と、需要と供給が釣り合っており、市場が新たな均衡点を探っている状況がうかがえます。

※過去に掲載終了していた物件が再掲載される場合があるため、流通物件数が変動しないことが有ります。

5.まとめ｜2025年6月市場のポイントと今後の展望

2025年6月の市場動向から、以下の3点が明らかになりました。

1. 地価と建物価格の「温度差」: 路線価に見られる駅前の力強い地価上昇と、中古マンション市場全体の価格動向には少し「温度差」があります。地価の上昇が、必ずしも全ての中古マンション価格に直結しているわけではありません。

2. 二極化から多極化へ: これまでの「一部の築浅・高額物件が牽引する市場」から、「中間層や築古物件が価格を下支えする」という、より複雑で多極的な市場へと構造が変化し始めています。

3. 「築15年以降」の物件に注目: 今回のデータでは、特に築15年を超えた物件の価格が堅調でした。市場の評価軸が変化している可能性があり、今後の動向を注視する必要があります。

【売主様へ】

路線価上昇のニュースは心強いですが、それに惑わされず、ご所有マンションの「築年帯」が今どのような評価を受けているかを正確に把握することが重要です。

特に築15年以上の物件をお持ちの場合、現在の市場は追い風となる可能性があります。

【買主様へ】

これまで高値だった築浅物件の価格が調整され、狙いやすくなっています。

一方で、リノベーション前提で探されることの多い築古物件の価格は上昇傾向にあるため、予算計画には注意が必要です。

ご自身の希望する築年帯の「今」の動きを知ることが、賢い購入への第一歩です。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△

ご所有マンションの正確な価値や、最新市況に合わせた売却戦略にご興味のある方は、ぜひ一度、株式会社杉野伸不動産事務所までご相談ください。

専門的な知見に基づき、お客様一人ひとりに最適なご提案をいたします。

売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。

〈査定相談専用フォーム〉

こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

福山市内の不動産動向に関心をお持ちの皆様へ、2025年6月1日時点で集計した2025年5月分の福山市中古マンション市場データについて、最新の速報値をご報告いたします。

先月は価格、特に中央価格の大きな下落が見られましたが、5月はその動きに変化があったのでしょうか。早速、詳しく見ていきましょう。

売却や購入をご検討される際の参考情報として、ぜひご活用ください。

【築年帯別】福山市中古マンションの市場動向（2025年5月）

まず、今月の市場を築年数ごとの詳細データで見ていきましょう。

全体の平均値だけでは見えない、価格や売却期間の二極化が鮮明になっています。

主なポイント（2025年5月）

• 価格の二極化が顕著に:
  • 築15～25年の物件は価格が大きく上昇（+5.0%～+6.3%）しており、市場での需要の高さがうかがえます。
  • 一方で、築40年以上の物件は前月比-6.7%と大きく下落しており、築年数による価格動向の差が明確です。
• 在庫日数の変動:
  • 築5～10年の物件は在庫日数が前月比-53.8%と大幅に短縮しました。これは、該当件数が5件と少ない中で、5月に3件の新規売出物件が供給されたことが主な要因です。市場に登場したばかりの物件（在庫日数が短い）が平均値を大きく引き下げた形となります。
  • 築25～30年の物件は在庫日数が+20.5%と、売却期間が長引く傾向にあります。
• 市場の物件構成:
  • 売り出し中の物件のうち、築5年未満（20%）と築30～35年（27%）の物件で約半数を占めており、市場の供給が特定の築年帯に集中していることがわかります。

【全体】売出価格（平均・中央）・在庫日数の推移（過去1年間）

次に、福山市全体の中古マンション市場の大きな流れです。

• 全体平均価格（70㎡換算）: 2,262万円 (前月比+0.04%)。先月の下落から一転し、ほぼ横ばいで推移。価格の下げ止まり感が見られます。
• 全体中央価格（70㎡換算）: 1,928万円 (前月比+0.9%)。先月大きく下落した中央価格は、今月わずかに反発しました。
• 平均在庫日数: 259日 (前月比+8日)。売却までにかかる期間はさらに長期化しています。

(70㎡換算価格は小数点第1位を四捨五入して表示)

【供給】新規売出・掲載終了件数の動向

最後に、市場に出ている物件数（供給）の動きです。

• 全体流通件数: 154件 (前月比+3 件)。市場に出回っている物件総数はさらに増加し、過去1年超で最多を更新しました。
• 新規売出件数: 21件 (前月比-3 件)
• 掲載終了件数: 19件 (前月比-2 件)

まとめ｜2025年4月市場のポイント

2025年5月の福山市中古マンション市場を分析した結果、これまで以上に市場の多角的な理解が求められる状況であることが明らかになりました。

1.市場の「二極化」を示す価格の乖離

　5月の市場における最も大きな特徴は、平均価格と中央価格の乖離が継続している点です。平均価格は横ばいで下げ止まったように見えますが、市場のリアルな中心を示す中央価格は依然として低い水準にあります。これは、一部の高価格帯物件が平均値を支える一方で、市場の大多数を占める中間層の物件は価格調整の圧力にさらされている「二極化」が進行していることを強く示唆しています。

2.売却期間の長期化と豊富な物件供給

　平均在庫日数は259日と増加を続けており、売却の長期化が定着しつつあります。同時に、市場全体の流通物件数は154件と過去1年超で最多を更新しました。これは、買い手にとっては選択肢が豊富で、じっくり比較検討できる「買い手優位」の市場環境が続いていることを意味します。

3.特定の築年帯に集中する供給

　市場の供給は、築5年未満の新しい物件（20%）と築30～35年の物件（27%）に集中しています。このことも価格の二極化を後押しする一因となっており、ご自身の物件や探している物件がどの層に属するのかを意識することが重要です。

【売却をご検討中の方へ】

「全体の平均価格は下げ止まった」という情報だけで安心するのは危険です。

ご自身の物件が、価格を維持する層と調整局面にある層のどちらに属するのかを客観的に見極める必要があります。

特に中間層の物件を売却する場合、中央価格の動向や、競合となる類似物件の価格をよりシビアに分析し、戦略的な価格設定を行うことが、豊富な在庫の中で買い手に選ばれるための鍵となります。

【購入をご検討中の方へ】

平均価格と中央価格の乖離は、購入を検討する方にとってはチャンスです。

平均価格だけを見ると高く感じるかもしれませんが、中央価格の動向は「現実的に検討できる価格帯の物件が増えている」ことを示しています。

市場に豊富な選択肢がある今、表面的な平均値に惑わされず、ご自身の希望する築年帯やエリアの動向を深く掘り下げることで、価値ある物件を適正価格で見つけられる可能性が高い時期と言えるでしょう。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△

不動産売却に関する疑問点やご不安なことがございましたら、ぜひ一度、下記相談フォームからお問い合わせください。

お客様のご期待に応えるべく、不動産売却のコンシェルジュ、宅建マイスターの杉野が、人間愛をもってお手伝いさせていただきます。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。

〈査定相談専用フォーム〉