2025年記事一覧
【マンションウォッチ】在庫日数は過去最長の274日へ。しかし、その裏で起きている“ある変化”とは
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
10月に入り、秋も本番といった気候になりました。不動産市場も、秋の繁忙期を迎えています。
さて、今月も2025年9月度（10月1日集計）の福山市中古マンション市場の動向をご報告いたします。
9月の市場データは、一見すると非常に厳しい数字が並びました。
平均在庫日数が過去1年間で最長となる「274日」に達し、マンション売却が本格的な「長期化の時代」に突入したことを示しています。
しかし、その水面下では、今後の売却戦略を考える上で、希望とも言える非常に重要な“ある変化”が起きています。
今回は、この変化の正体を深掘りし、売却の長期化時代を乗りこなすための具体的なヒントを解説します。
1.【全体サマリー】2025年9月の主要データ
まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。
- 平均在庫日数: 274日（前月比 +6.2% 📈）【過去最長】
- 70㎡換算平均価格: 2,229万円（前月比 -0.8% 📉）
- 70㎡換算中央価格: 1,957万円（前月比 +0.5% 📈）
- 流通物件数: 150件（前月比 -5.1% 📉）
- 新規掲載件数: 16件
- 掲載終了件数: 27件
- 価格改定（値下げ）率: 14.0%
- 1件あたりの平均値下げ額: 118万円
2.【核心】「274日」という数字の裏側で起きていること
9月の市場で最も深刻に受け止めるべきは、平均在庫日数がついに274日に達したことです。
これは「売りに出してから成約まで、平均で9ヶ月以上かかる」という重い現実を示しています。
この長期化の最大の要因は、買い手の厳しい選別によって「売れる物件」と「売れ残る物件」の二極化が進行し、「売れ残る物件」が市場に滞留し続けているためです。
しかし、本当に注目すべきは、この平均値の内訳です。
9月に市場から退出した物件を詳しく分析すると、驚くべき事実が見えてきました。
- 【成約した物件】の平均販売日数：137日（約4.5ヶ月）
- 【成約以外で掲載終了した物件】の平均日数：228日（約7.5ヶ月）
この2つの数字の差こそが、現在の市場の本質を物語っています。
3.【希望の兆し】成約物件の販売日数が、劇的に短縮している
過去のデータと比較すると、この変化はさらに鮮明になります。
| 成約物件 |
成約以外の 掲載終了物件 |
|
| 7月 | 360日 | 333日 |
| 8月 | 227日 | 211日 |
| 9月 | 137日 | 228日 |
7月、8月は、成約する物件も、そうでない物件も、同じように長い期間がかかっていました。
しかし9月に入り、成約する物件の販売期間だけが、1ヶ月で約3ヶ月も短縮されるという劇的な変化が起きたのです。
これは、「価格や条件が適正な物件に対して、買い手は以前よりも早く決断するようになっている」ことを意味します。
市場が停滞しているわけではなく、むしろ「選ばれる物件」にとっては、好機が訪れているのです。
4. まとめ｜売却の長期化時代に、売主様が取るべき戦略
9月のデータが示すのは、福山市の中古マンション市場が、「売れ残れば平均9ヶ月以上かかる厳しい現実」と、「選ばれれば平均4.5ヶ月で成約できる希望」が共存する、これまで以上にメリハリのついた市場へと変化したという事実です。
【売主様へ】
今、売主様の前には2つの道がはっきりと示されています。
「9ヶ月以上かけても売れず、最終的に売却を断念する道」か、「4.5ヶ月でスムーズに成約する道」か。
その運命を分ける最大の要因は、「売り出し初期の価格設定」です。
周辺の競合物件の動向や、ご自身の物件が持つ強みと弱みを客観的に分析し、買い手の需要に合った現実的な価格でスタートを切ることができれば、この長期化時代の中でも、十分に早期売却を目指すことが可能です。
「274日」という全体の平均値に惑わされず、ご自身の物件が「選ばれる側」に入るための戦略を立てることが、今、何よりも重要です。
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売却の長期化は、売主様にとって精神的にも、経済的（維持費など）にも大きな負担となり得ます。
この厳しい市場環境の中にも存在する「希望の兆し」を掴むためには、正確なデータに基づいた専門家の視点が不可欠です。
ご自身の資産を最大限に活かすためにも、ぜひ一度、宅建マイスターの杉野にご相談ください。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
東陽台二丁目、72坪の整形地。建築条件無し・更地渡し
法定研修会にて最新知識を習得してまいりました。
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
この度、9月25日に広島県宅地建物取引業協会が主催する「令和7年度 第1回法定研修会」に参加いたしました。
この法定研修会は、宅地建物取引業者として、最新の法改正や社会情勢の変化に対応し、お客様へより質の高いサービスを提供するため、定期的な受講が義務付けられております。例年9月と2月に開催されており、今回は令和7年度の第1回目として実施されました。
今回の研修で得た知見の中から、特に皆様の不動産取引にも関連の深い重要なポイントをいくつかご紹介させていただきます。
研修では主に、以下のテーマについて学びました。
最近の法令改正と重要事項説明について
- 近年多発する水害リスクに備え、ハザードマップを用いた説明がより一層重要視されています。お客様が物件の災害リスクを正確に把握できるよう、説明方法の再確認を行いました。
- 事務所に掲示する業者票の様式変更など、宅建業法の施行規則改正について学びました。
高齢者の不動産取引の基礎知識と具体的な手法について
- 高齢化社会が進む中、ご高齢者様が安心して不動産取引を行えるよう、ご本人の意思能力の確認の重要性について改めて学びました。意思能力が確認できない場合、契約が無効になる可能性があるため、慎重な対応が求められます。
- 認知症などによる判断能力の低下に備えるための「成年後見制度」や、ご家族に財産管理を託す「民事（家族）信託」、プライベート・カンパニーといった、将来の資産管理手法についても知識を深めました。
私たち不動産の専門家は、こうした研修を通じて常に知識を刷新し、お客様一人ひとりの状況に合わせた最善のご提案ができるよう日々研鑽を積んでいます。
今回の研修で得た最新の知識を業務に活かし、皆様の大切な財産である不動産の取引を、安全かつ円滑に進められるよう、誠心誠意サポートしてまいる所存です。
不動産に関するご相談やご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。
【2025年基準地価】福山市の地価は上昇継続！西部の躍進が顕著に
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
2025年9月16日、国土交通省から令和7年度の基準地価が発表されました。
全国の全用途平均が4年連続で上昇するなど、景気の緩やかな回復を背景とした地価上昇のサイクルが続いています。
ここ広島県でも、県内の商業地が4年連続、住宅地は2年連続で上昇しました。
今回の記事では、この基準地価の動向について「福山市」に焦点を当てて詳しく解説していきます。
福山市全体の動向：上昇傾向がさらに鮮明に
2025年の福山市の基準地価は、全体の平均で対前年比+2.3%となり、昨年度の+2.0%からさらに上昇幅が拡大しました。
調査対象となった市内の62地点のうち、価格が上昇または横ばいだったのは51地点で、昨年の49地点から2地点増加。
このことからも、福山市内で地価の上昇がより広がりを見せていることが分かります。
用途別の詳細分析
用途別に見ると、宅地見込地を除いた住宅地、商業地、工業地で前年を上回るような上昇率となっており、不動産市場の好調さがうかがえます。
| 住宅地 | 宅地見込地 | 商業地 | 工業地 | 合計 | |
| 調査地点数 | 40 | 1 | 17 | 4 | 62 |
|
平均価格 （/㎡） |
47,300円 (46,200円) |
14,100円 (14,300円) |
135,600円 (128,800円) |
45,200円 (44,000円) |
70,800円 (68,200円) |
|
対前年度 変動率 |
+1.3% (+1.0%) |
-1.4% (-1.4%) |
+4.7% (+4.7%) |
+2.6% (+2.0%) |
+2.3% (+2.0%) |
出典：広島県ホームページ『令和7年 広島県地価調査の結果について』より作成
※（括弧）内数字は前年度調査
- 住宅地は、昨年の+1.0%から+1.3%へと上昇が加速しています。利便性の高いエリアを中心に、住宅需要の根強さが地価を押し上げています。
- 商業地は、+4.7%と高い上昇率を維持しています。なお、福山市で最も価格が高かったのは「福山市東桜町3-3」で、1平方メートルあたり45万4千円でした。
- 工業地も+2.6%と、昨年の+2.0%から上昇幅が拡大しており、産業活動の活発化が地価に反映されています。
エリア別の動向：中心部が全体をけん引
市内を5つのエリアに分けて見ると、地価の動向には違いが見られます。
|
エリア |
令和4年度 |
令和5年度 | 令和6年度 | 令和7年度 |
|
中心部 |
+2.1% |
+4.3% |
+5.1% | +5.4% |
|
南部 |
+1.8% |
+3.0% |
+3.5% | +4.0% |
|
東部 |
+0.5% |
+1.6% |
+2.2% | +2.5% |
|
西部 |
-0.5% |
-0.3% |
+0.6% | +1.1% |
|
北部 |
-0.7% |
-0.4% |
-0.3% | -0.2% |
※各年度の、対前年度変動率を記載
今年も中心部エリアが+5.4%と最も高い上昇率で全体をけん引しています。
再開発が進む福山駅周辺や利便性の高い中心市街地への需要が集中している形です。南部・東部も着実に上昇を続けています。
一方で、北部エリアは-0.2%とわずかながら下落が続いています。しかし、下落率は年々縮小しており、底堅さも見られます。
このように、マンション需要の高い都市部と、人口減少が進む郊外とで地価の二極化が進む傾向は、広島県全体の動きとも一致しています。
住宅地における上位10地点の動向：西部エリアの躍進が際立つ
さらに詳細なデータとして、住宅地における変動率の上位10地点を見てみましょう。
|
エリア |
調査地点 |
令和7年度 |
|
中部 |
北吉津町三丁目 |
+4.9% |
|
南部 |
多治米町四丁目 |
+4.7% |
|
中部 |
木之庄町一丁目 |
+4.6% |
|
南部 |
西新涯町二丁目 |
+4.5% |
|
西部 |
松永町三丁目 |
+4.5% |
|
中部 |
草戸町四丁目 |
+4.4% |
|
東部 |
東深津町三丁目 |
+4.0% |
|
西部 |
松永町二丁目 |
+3.9% |
|
西部 |
高西町川尻 |
+3.8% |
|
西部 |
瀬戸町大字地頭分 |
+3.7% |
特に注目すべきは、西部エリアの躍進です。
昨年度、変動率の上位にランクインした西部エリアの地点は1つでしたが、今年度は4地点に増えています。
これは地価上昇の波が、市内の西部エリアへもしっかりと及んできていることを示しています。
まとめ
2025年の基準地価からは、福山市の不動産市場が確かな上昇基調にあることが確認できました。
利便性の高い中心部や南部での地価上昇が引き続き市場をけん引しています。
さらに今年は、これまで上昇が緩やかだった西部エリアも+1.1%と上昇基調に転じただけでなく、市内の住宅地上昇率トップ10に4地点がランクインするなど、地価上昇が本格化している様子がうかがえます。
この市場動向は、不動産の売却を検討されている方、そして購入を検討されている方、双方にとって重要な意味を持ちます。
最後に、それぞれの立場の方へ向けたアドバイスで、この記事を締めくくりたいと思います。
【不動産のご売却を検討されている皆様へ】
地価が上昇している今は、売却にとって「追い風」が吹いている状況と言えます。
需要が高まっているため、条件の良い物件はスムーズな売却が期待できるでしょう。
しかし、そんな時期だからこそ、以下の２点を心がけることが重要です。
-
「適正価格」での売却開始が成功の鍵
市場が活発だからと相場を大きく超える価格で売り出すと、買い手の興味を失い、かえって売却が長期化する恐れがあります。
最新の取引事例に基づいた客観的な査定を行い、適正な価格設定をすることが、結果的に最も高く、早く売るための近道です。
-
第一印象を大切に
購入希望者は、多くの物件を比較検討しています。
売出開始や内覧の前に清掃・整理整頓を行い、物件の魅力を最大限に引き出す準備をすることが、より良い条件での売却に繋がります。
【不動産のご購入を検討されている皆様へ】
地価上昇のニュースを見ると焦りを感じるかもしれませんが、冷静な判断が何よりも大切です。以下の心構えをお持ちください。
- 冷静な視点を保ち、焦らないこと
まず最も大切なのは、「地価が上がっているから」と焦って購入を急がないことです。
基準地価はあくまで特定の地点の価格であり、市場で実際に取引される価格は物件の状態や、「買いたい人」と「売りたい人」の需給バランスによって決まります。
地価が上昇しているエリアであっても、個々の物件を見れば価格が妥当なもの、割安なものも存在します。
大切なのは、報道や全体の雰囲気に流されず、ご自身のライフプランと予算に合った物件をじっくりと見極める慎重さです。
-
「準備」こそが最大の武器
「良い物件が出たらすぐに動ける」状態を作っておくことが成功の秘訣です。
住宅ローンの事前審査や諸費用を含めた資金計画、希望条件の整理を万全に行い、来るべき時に備えましょう。
-
信頼できるパートナーを見つける
情報が溢れる中で、何が本当に価値のある物件なのかを見極めるのは簡単ではありません。
地域の情報に精通し、お客様の立場に立って客観的なアドバイスをくれる不動産会社をパートナーに選ぶことが、後悔のない購入を実現します。
不動産の売買は、皆様の人生における大きな決断です。
その大切な場面で、私たちが専門家として皆様に寄り添い、最適な選択ができるよう全力でサポートさせていただきます。
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不動産の売却を検討されている方は、ぜひ一度当社の査定サービスをご利用ください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
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不動産取引の落とし穴、「申込の順番」トラブルを回避する三者の心得
はじめに：不動産取引の第一歩「買付証明書」とは？
理想の物件が見つかったとき、その購入意思を売主様に正式に伝える第一歩が「買付証明書（購入申込書）」の提出です。
この書面には、希望購入価格や引渡しの時期、住宅ローンの利用といった契約の前提となる条件を記載します。
これにより、売主様と買主様が正式契約の前に条件をすり合わせ、円滑に交渉を進めることが可能になります。
しかし、この「申込みの順番」をめぐり、買主様の期待が裏切られたり、売主様が本来得られるはずだった利益を失ったりするトラブルが後を絶ちません。
今回は、不動産取引に関わるすべての方に知っていただきたい「買付申込」の正しい知識と、トラブル回避のポイントを専門家の視点から解説します。
【買主様へ】「一番手なら安心」は大きな誤解です
多くの方が、「一番に申込みをすれば、その物件を買えるはず」と考えてしまいがちですが、これは誤解です。
買付証明書は、あくまで「交渉の申入れ」であり、法的な拘束力を持つ「契約」ではありません。
たとえ申込が一番手であっても、売主様はより良い条件を提示した他の申込者を選ぶ権利を持っています。
価格はもちろん、現金購入か住宅ローン利用か、引渡しの時期など、総合的に判断されるのです。
したがって、買主様におかれましては、以下の2点を心に留めておくことが重要です。
- 一番手でも契約が確定したわけではないと理解する
- 仮に二番手になっても、交渉の権利がなくなるわけではないため、諦めずに売主様の最終判断を待つことも有効である
【売主様へ】売却先を「選ぶ権利」を持っています
ご自身の不動産を売却するにあたり、売主様は申込の順番に縛られる必要はありません。
ご自身の意向に最も沿う買主様を最終的に選ぶ権利があります。
ただし、その選択がトラブルに発展しないよう、以下の点を意識すると良いでしょう。
- 全ての申込みの報告を受ける権利があることを知る
たとえ希望価格に満たない指値の申込みであっても、それは市場の反応を示す重要な情報です。
仲介を依頼している宅建業者には、書面の有無にかかわらず、全ての申込みや具体的な商談について、遅滞なく報告する義務があります。
- 公平性を保つためのルール作りを不動産会社と相談する
複数の申込みが予想される場合、「〇月〇日まで申込みを受け付け、その中から検討します」というように、事前にルールを決めておくと、より公平性が高く、買主様の納得感も得られやすい取引になります。
【宅建業者向け】その対応、重大なコンプライアンス違反です！許されない「申込操作」の手口
私たち宅建業者は、取引の専門家として、常に公正・中立な立場でなければなりません。
しかし、残念ながら、自社の利益や都合を優先し、売主様の利益を損なう悪質な行為が見受けられます。
次に掲げる事例は、宅建業法に違反する重大なコンプライアンス違反です。
＜違反事例１：両手仲介のための「有利な申込の隠蔽」＞
自社で売主様から依頼を受け、自社で見つけた買主様から申込み（住宅ローン利用）が入った後、他社から現金・満額という、一番手より有利な申込みが入ったにもかかわらず、その事実を売主様に報告しない。
これは自社での取引を優先させることで、売主様からも買主様からも仲介手数料をいただけるいわゆる両手取引のチャンスがあるために、二番手の申込を意図的に隠ぺいする非常に悪質なケースです。
＜違反事例２：「申込みが入った」を理由に、他の内見を一方的に断る＞
買主から購入申込書が提出された後、まだ売主様が契約相手を最終決定していないにもかかわらず、他の不動産会社からの内見依頼に対し、「すでに申込みが入りましたので、ご紹介は終了しました」と伝え、独断ですべて断る。
この行為は、売主様がより良い条件の買主様に出会う機会を、宅建業者が一方的に奪ってしまう「機会損失」を生じさせます。
申込みが入った後に内見や他の申込みを受け付けるかどうかの決定権は、あくまで売主様にあります。
＜違反事例３：勝手な判断による「指値申込の握り潰し」＞
売出価格より低い指値での申込みに対し、「この価格では売主は売らないだろう」と勝手に判断し、売主様に報告しない。
この事実を後から知った売主様は、申込みが有れば値下げを検討しようと考えていたため大きなクレームとなり、不動産会社は信用を失うこととなりました。
これらの行為は、売主様がより良い条件で売却できる機会や、正常な意思決定をするための判断材料を奪う行為であり、宅地建物取引業法第31条が定める「信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」という信義誠実の原則に明確に違反します。
特に重要なのは、宅建業者には「報告義務」（宅建業法第34条の2・媒介契約）があるという点です。
たとえ希望価格に満たない指値の申込みであっても、それは市場の反応を示す売主様にとっての重要な情報です。
どのような内容であれ、受け付けた申込みはすべて遅滞なく売主様に報告し、最終的な判断を委ねなければなりません。
自社の利益追求のために売主様の不当な損失につながる行為は、決して許されません。
私たち専門家には、常に高い倫理観と職業意識が求められています。
結論：公正な取引のために、すべての関係者が心掛けるべきこと
不動産取引は、信頼関係の上に成り立つものです。
買主様と売主様は、買付証明書の位置づけを正しく理解し、仲介を依頼する宅建業者と密にコミュニケーションを取ることが大切です。
そして私たち宅建業者は、常に高い倫理観と職業意識を持ち、目先の利益に惑わされることなく、客観的な事実を正確に当事者へ伝えるという責務を全うしなければなりません。
透明性の高い、誠実な業務こそが、お客様からの信頼を得て、業界全体の健全な発展につながる唯一の道であると確信しています。
広々6DK・庭付きの和風邸宅で、心豊かな暮らしを。
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
本日は『神辺町新湯野・売戸建』を掲載いたしました。
人気の神辺町新湯野エリアに佇む、陽光あふれる6DKの和風住宅。
手入れされた庭では四季折々のガーデニングを楽しみ、陽が差し込む広縁で穏やかな時間が流れます。
スーパーやドラッグストアも徒歩圏内に揃う利便性を備えながら、落ち着いた暮らしが実現できます。
ゆとりのある空間は二世帯での利用や、自分好みのリフォームのベースにも最適です。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
↓↓物件紹介ページ↓↓
→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。
※物件情報は2025年9月6日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
【マンションウォッチ】平均価格上昇の裏で、本当に起きていること
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
9月に入り、朝晩は少しずつ秋の気配を感じるようになりましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、今月も2025年8月度（9月1日集計）の福山市中古マンション市場の動向をご報告いたします。
8月の市場データは、一見すると「平均価格が上昇しており、好調だ」と捉えてしまいがちですが、他のデータを詳しく見ると、より慎重な読み解きが必要な状況であることがわかります。
今回は、平均価格のデータだけでは見えてこない、市場で本当に起きていることを、データに基づいて丁寧に解説します。
1.【全体サマリー】2025年8月の主要データ
まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。
- 70㎡換算平均価格: 2,248万円（前月比 +4.2% 📈）
- 70㎡換算中央価格: 1,947万円（前月比 +1.3% 📈）
- 平均在庫日数: 258日（前月比 +6.7% 📈）
- 流通物件数: 158件（前月比 -2.5% 📉）
- 新規掲載件数: 16件
- 掲載終了件数: 21件
- 価格改定（値下げ）率: 14.6%
- 1件あたりの平均値下げ額: 132万円
2.【分析のポイント】なぜ、平均価格と実感にズレが生まれるのか？
今月のデータで最も注意すべき点は、「値下げ率・値下げ額ともに高い水準なのに、平均価格が+4.2%も上昇した」ことです。
これは、市場の二極化、つまり物件ごとの状況の違いがより大きくなっていることを示しています。
現在の市場には、2つの異なる力が働いていると考えられます。
① 価格調整の動き（値下げ）
市場に存在する物件の14.6%が、1ヶ月の間に平均132万円の価格調整（値下げ）を行っています。
これは、多くの物件が買い手の需要に合わせ、現実的な価格へと調整している動きです。
② 価格を牽引する動き（一部の物件）
一方で、この調整の動きを上回るほどの力で、全体の平均価格は上昇しました。
これは、一部の築浅・好立地といった条件の良い物件が高価格で新規に売りに出され、統計上の「平均価格」を押し上げたものと考えられます。
このように、平均価格は一部の高額物件の動きに影響されやすいという特徴があります。
3.市場の実態を映す「中央価格」と「在庫日数」
では、市場全体の本当の状況はどこで見ればよいのでしょうか。
注目すべきは「中央価格」と「在庫日数」です。
- ほぼ横ばいの「中央価格」
平均価格が+4.2%も上昇したのに対し、価格のちょうど真ん中の数値を示す中央価格の上昇は+1.3%に留まりました。
これは、市場の多くの物件の価格帯は、比較的落ち着いた動きをしていることを示唆しています。
- 長期化する「在庫日数」
条件の良い物件が成約していく一方で、市場には買い手が見つかるのを待っている物件も多く存在します。
8月は、この市場に滞留している物件が全体の平均在庫日数を258日へと押し上げました。
新規の供給が減っても販売期間が延びるのは、買い手が物件を慎重に選んでいることの表れです。
4.まとめ｜今後の売却戦略に向けて
8月のデータは、福山市の中古マンション市場が、「一部の条件の良い物件が市場価格を牽引し、その他多くの物件は、買い手の需要に合わせた価格調整が必要となる」という、物件ごとの価値がより選別される局面に入っていることを示しています。
【売主様へ】
「平均価格が上がっているから」という一つのデータだけで、ご自身の物件の売却価格を判断するのは早計かもしれません。
より市場の実態に近い「中央価格」や、売却にかかる期間の目安となる「在庫日数」にも目を向けることが重要です。
ご自身の物件が、豊富な在庫の中で「選ばれる」ための戦略を、専門家と共に冷静に立てることが、売却成功の鍵となります。
【買主様へ】
新規の供給が落ち着いているため、選択肢が急激に増える状況ではありません。
しかし、長期間掲載されている物件の中には、交渉の余地があるものも含まれている可能性があります。
気になる物件は、価格の推移を注視すると良いでしょう。
△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
福山市の中古マンション市場は、全ての物件が一様に上がる時代から、物件の価値がより慎重に見極められる局面へと移行しつつあります。
この市場環境を乗りこなすためには、正確なデータに基づいた専門家の視点が不可欠です。
ご自身の資産を最大限に活かすためにも、ぜひ一度、宅建マイスターの杉野にご相談ください。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
元付業者は中古住宅案内の立ち会いに同行すべきか？
はじめに
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。本日は不動産仲介業務の基本といえる、「中古住宅の案内業務」について考えてみたいと思います。
中古住宅の売買仲介において、元付業者が客付業者の案内に同行しないケースは珍しくありません。客付業者から内覧希望の連絡が入ると、元付業者は物件の鍵を客付業者に渡し、当日の案内を依頼します。物件現地に鍵の入ったキーボックスが設置されている場合には、その鍵番号を伝えて案内を依頼することもあるでしょう。案内終了後、客付業者からお客様の反応などをヒアリングし、その内容を売主様へフィードバックします。
これが、多くの不動産会社で行われている業務フローであり、元付業者としての責任は十分果たしているように見えます。
しかし、私は「より成約の可能性を高め、売主様・買主様双方の顧客満足度を最大化するためには、元付業者は積極的に案内に同行すべきだ」と考えています。
それは単なる丁寧さの問題ではなく、売主様から媒介契約という委任を受けた専門家として、民法上の善管注意義務（善良な管理者の注意義務）を高いレベルで履行し、将来の契約不適合責任に起因する紛争リスクを未然に防ぐための、極めて重要なリスクマネジメントであると確信しています。
この記事では、なぜ元付業者が中古住宅の案内に立ち会うことが重要なのか、宅地建物取引業法や私の経験を踏まえて解説します。
元付業者とは：売主様より中古住宅の売却を依頼されている不動産会社
客付業者とは：買主様より物件の内見を依頼されている不動産会社
物件状況確認書を基に、住宅の性質を正確に説明します。
元付業者が案内に立ち会わない実務慣行とその背景
元付業者が案内に立ち会わない主な理由としては、以下のようなものが挙げられます。
１．客付業者への配慮:
「客付業者がお客様を主体的に案内している場に、元付業者が過度に介入するのは失礼だ」という、一種の業界慣習的な配慮が存在します。
２．営業効率の観点:
片手取引となる場合、元付業者は買主から仲介手数料を受領しないため、客付業者の案内に同行するのは費用対効果が低いと判断されることがあります。
３．手間と時間的制約:
案内が集中する週末など、単純に人員や時間のリソースが不足しており、すべての案内に立ち会うことが物理的に困難な場合があります。
私が案内の同行を「責務」と捉える理由
私は、客付業者が案内する場合でも、自身の先約がない限りは極力同行するようにしています。
もちろん、最優先すべきはお客様のご都合ですので、私の都合で日程変更をお願いすることはありません。同行する理由は以下の3点に集約されます。
１．情報提供の質的向上と契約不適合リスクの低減:
物件状況確認書（告知書）や建物状況調査報告書を基に、物件の不具合箇所や告知事項について現地で指し示しながら説明を行います（例：雨漏り箇所、建物の傾き、エアコンの動作状況等）。また、売主様の物件を購入した経緯や売却に至る理由などをその場で直接説明できます。
これにより、お客様の疑問や不安を即座に解消し、誤解のない正確な理解を促進します。これは、後の「言った、言わない」というトラブルや、契約不適合責任を問われるリスクを低減させる上で非常に効果的です。
２．売主様へのコンサルティング機能の強化:
案内終了後、お客様の反応や質問、表情の変化といった非言語的な情報も踏まえ、売主様に対してより的確なアドバイスや報告ができます。例えば、「皆様、この点の経年劣化を指摘されますので、価格交渉が入る前にリフォームの見積もりを取っておきませんか？」といった、具体的な次の戦略を提案することが可能になります。
３．受託物件に対する物理的管理責任の遂行:
（特に空き家の場合）頻繁に物件に立ち入ることで、郵便物の溜まり具合、雨漏りの兆候、不審者の侵入形跡など、物件の異常にいち早く気付くことができます。また、換気を行ったり、汚れていればその場で清掃したりするなど、売主様の大切な資産をお預かりしている受託者としての管理責任を全うできます。
元付業者の立ち会いが生む「チーム仲介」の価値
元付業者と客付業者がそれぞれの専門性を持ち寄ることで、取引の質はさらに向上します。元付業者が同行することで、以下のような相乗効果が期待できます。
１．情報伝達の正確性と深度:
元付業者しか知り得ない詳細な情報（例：過去の修繕履歴の詳細、隣地所有者との境界に関する申し送り事項、町内会活動の状況など）をその場で補足できます。これにより、意図せぬ情報の齟齬を防ぎ、お客様の深い理解につながります。
２．機会損失の防止:
お客様の何気ない質問や表情から、購入の後押しとなる的確な追加説明や提案を即座に行えます。例えば、「過去に壁紙を張り替える見積を取得したところ、○○円でした」「近隣のこの土地は最近〇〇円で成約しました」といった情報は、元付業者だからこそ迅速かつ責任をもって提供できる場合があります。
３．物理的な管理の徹底とコンプライアンス:
案内終了時の戸締りや消灯、水道の元栓確認なども、複数人の目で確認することで、より確実性が増します。売主様からお預かりしている大切な資産を守るという観点からも重要です。
共同仲介における元付業者と客付業者の関係性
元付業者と客付業者は、売主様と買主様、それぞれの立場に立って媒介業務を行いますが、共同で一つの取引を成立させる以上、両者は「取引の安全」という共通の目標に向かうパートナーです。
宅地建物取引業法第31条が定める信義誠実の義務は、元付・客付を問わず、取引関係者すべてに対して負うものです。
もちろん、案内に同行する際には、事前に客付業者にその意図を伝え、あくまでサポート役として振る舞うなど、元付業者としての配慮は必要不可欠です。
決して客付業者の営業活動を妨害するようなことがあってはなりません。
まとめ
元付業者の案内への立ち会いは、単なる「手間」や「オプション」ではありません。
それは、売主様への受託者責任を高いレベルで果たし、契約不適合といった将来の紛争を予防するためのプロフェッショナルな業務の一環です。
元付業者と客付業者が互いに尊重し、連携を密にすることで、売主様、買主様双方にとって安全で満足度の高い不動産取引が実現し、ひいては不動産業界全体の信頼向上にもつながるのではないでしょうか。不動産取引の専門家として、ますます業務の質的向上を目指し、売主様、買主様の役に立てるような仕事をしていきたいと思います。
夏季休業のお知らせ
平素は格別のご愛顧を賜り、誠にありがとうございます。
誠に勝手ながら、弊社では下記期間を夏季休業とさせていただきます。
【夏季休業期間】
2025年8月11日（月・祝）～ 8月15日（金）
8月16日（土）より通常営業を再開いたします。
休業期間中にいただきましたお問い合わせにつきましては、営業開始日の8月16日（土）以降、順次ご対応させていただきます。
皆様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。
【2025年上半期総括】マンション「売れ残り時代」の売却戦略。データで読み解く福山の今
はじめに
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
お盆休みを故郷で過ごされている方、ご自宅でゆっくりされている方、様々かと存じますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、2025年上半期が終了し、1ヶ月が経過しました。
この度、上半期全体の詳細なデータを精査し、福山市中古マンション市場の構造的な変化について分析がまとまりましたので、この機会にご報告いたします。
現在の市場は、「マンション売れ残り時代」と呼ぶべき局面にあります。しかし、これは悲観するだけではありません。
この時代を乗りこなし、ご所有の資産価値を最大化するための「売却戦略」があります。
この記事を読めば、なぜそのような状況になったのか、そしてこの時代に「選ばれる」ための具体的な方法がわかります。
1. なぜ「売れ残り時代」が到来したのか？
現在の市場を理解する鍵は、深刻な需給バランスの崩壊と、その背景にある構造的な問題にあります。
まず、四半期ごとの成約件数（需要）を見ると、年間を通じて概ね20～30件台で安定しています。
つまり、中古マンションを購入する人の数は、大きくは増えていません。
一方で、供給側のデータを見てみましょう。
四半期ごとの新規売出件数は、2025年第1四半期に72件、第2四半期には71件と、高い水準で物件が市場に供給され続けています 。
この「需要は一定なのに、供給は増え続ける」という構造的なアンバランスが、市場の在庫を急速に積み上げています。
月次の在庫件数の推移を見ると、そのスピードは一目瞭然です。2025年1月には130件だった在庫数は、月を追うごとに増加し、7月には162件と、この直近1.5年間で最多を記録しました。
そして、この供給が増え続ける根本的な原因は、増え続けるマンションストック数そのものにあります。
以前のブログ記事（参考記事：2030年、福山市のマンションは4割が老朽化？【データで見る不動産】）でも指摘した通り、福山市内では新規マンションの供給が続く一方で、古いマンションの除却（解体）は進んでいません。
これは、市場に存在する中古マンションの総量が、単純に積み上がり続けていることを意味します。
この供給過多の状態が、売主様間の競争を激化させている。これが「マンション売れ残り時代」の正体です。
2. 競争激化がもたらす「2つのコスト」
この厳しい市場環境は、売主様にとって具体的な「コスト」として、年々段階的に増加しています。
コスト①：時間的コスト（見過ごせない「維持費」の増大）
競争が激しいため、買い手が見つかるまでの時間は確実に長くなっています。
同時期（4月～6月期）の平均成約期間を比較すると、その変化は一目瞭然です。
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2023年 4月～6月期： 66.0日
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2024年 4月～6月期： 159.7日
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2025年 4月～6月期： 202.1日
わずか2年で、売却にかかる期間は約3倍にまで長期化しています。
この「売却期間の長さ」は、単に時間がかかるというだけではありません。
売却が完了するまでの間も、所有者である売主様には管理費・修繕積立金・駐車場代といった「維持費」が毎月発生し続けます。
例えば、これらの月々の維持費が合計で3万円だったと仮定して、売却までにかかる総コストを計算してみましょう。
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2023年（成約期間 約2.2ヶ月）： 3万円 × 2.2ヶ月 = 約6.6万円
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2025年（成約期間 約6.7ヶ月）： 3万円 × 6.7ヶ月 = 約20.1万円
売却期間が延びたことで、売主様が負担する維持費の総額は、2年間で約13.5万円も増加したことになります。これは、決して無視できない「時間的コスト」です。
コスト②：価格的コスト（拡大する値下げ率）
当初の希望価格のまま売却できるケースも、年々少なくなっています。
同じく4月～6月期の、当初売出価格からの平均値下げ率を見てみましょう。
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2023年 4月～6月期： 3.3%
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2024年 4月～6月期： 7.6%
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2025年 4月～6月期： 9.5%
こちらも2年間で約3倍に拡大しており、現在では当初の希望価格から約1割近い価格調整（値引き）を経て、ようやく成約に至っているのが標準的な市場であることを示しています。
【本レポートのデータについて】
※本レポートにおける成約価格や成約期間などの成約事例データは、西日本不動産流通機構（レインズ）等に登録された物件情報を基に集計しています。市場には登録されていない成約事例も存在するため、全ての取引を網羅したものではありません。しかし、市場全体の大きな傾向を把握するには十分なデータであると考えております。
3.【結論】「マンション売れ残り時代」を乗りこなす、3つの売却戦略
以上の分析を踏まえ、この厳しい市場を乗りこなし、ご所有の資産価値を最大化するための戦略を3つご提案します。
戦略①：ご自身の物件の「立ち位置」を客観的に知る
まず、ご所有のマンションが、豊富な在庫の中で買い手から「選ばれる」魅力を持つ物件なのか、それとも厳しい競争にさらされる物件なのか、その立ち位置を客観的に把握することが全てのスタートです。
周辺の「売出価格」ではなく、実際に取引されている「成約価格」のデータを基に、現実的な価値を把握する必要があります。
戦略②：スタートラインの最適化 ―「選ばれる」ための価格設定
豊富な選択肢を持つ買い手から「選ばれる」ためには、売り出し価格の設定が最も重要です。
競争が激しいカテゴリーに属する場合、最初から成約価格に近い価格設定を行うことで、買い手の注目を集め、結果として「時間的コスト」と「価格的コスト」を最小限に抑えることができます。
戦略③：「値下げ」を戦略的に活用する
現在の市場において、値下げは失敗ではなく、買い手の関心を惹きつけ、交渉のテーブルに着かせるための有効な「戦術」です。
例えば、「内覧が〇件入らなかったら、〇週間後に〇万円の価格調整を行う」といったプランを事前に立てておくことで、計画的に売却活動を進めることができます。
△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
福山市の中古マンション市場は、物件の価値が厳しく選別される「二極化時代」から、需給バランスが崩れた「売れ残り時代」へと移行しつつあります。
この厳しい市場環境を乗りこなすためには、正確なデータに基づいた専門家の視点が不可欠です。
ご自身の資産を最大限に活かすためにも、ぜひ一度、宅建マイスターの杉野にご相談ください。
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