こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

福山市内の不動産動向に関心をお持ちの皆様へ、2025年6月1日時点で集計した2025年5月分の福山市中古マンション市場データについて、最新の速報値をご報告いたします。

先月は価格、特に中央価格の大きな下落が見られましたが、5月はその動きに変化があったのでしょうか。早速、詳しく見ていきましょう。

売却や購入をご検討される際の参考情報として、ぜひご活用ください。

【築年帯別】福山市中古マンションの市場動向（2025年5月）

まず、今月の市場を築年数ごとの詳細データで見ていきましょう。

全体の平均値だけでは見えない、価格や売却期間の二極化が鮮明になっています。

主なポイント（2025年5月）

• 価格の二極化が顕著に:
  • 築15～25年の物件は価格が大きく上昇（+5.0%～+6.3%）しており、市場での需要の高さがうかがえます。
  • 一方で、築40年以上の物件は前月比-6.7%と大きく下落しており、築年数による価格動向の差が明確です。
• 在庫日数の変動:
  • 築5～10年の物件は在庫日数が前月比-53.8%と大幅に短縮しました。これは、該当件数が5件と少ない中で、5月に3件の新規売出物件が供給されたことが主な要因です。市場に登場したばかりの物件（在庫日数が短い）が平均値を大きく引き下げた形となります。
  • 築25～30年の物件は在庫日数が+20.5%と、売却期間が長引く傾向にあります。
• 市場の物件構成:
  • 売り出し中の物件のうち、築5年未満（20%）と築30～35年（27%）の物件で約半数を占めており、市場の供給が特定の築年帯に集中していることがわかります。

【全体】売出価格（平均・中央）・在庫日数の推移（過去1年間）

次に、福山市全体の中古マンション市場の大きな流れです。

• 全体平均価格（70㎡換算）: 2,262万円 (前月比+0.04%)。先月の下落から一転し、ほぼ横ばいで推移。価格の下げ止まり感が見られます。
• 全体中央価格（70㎡換算）: 1,928万円 (前月比+0.9%)。先月大きく下落した中央価格は、今月わずかに反発しました。
• 平均在庫日数: 259日 (前月比+8日)。売却までにかかる期間はさらに長期化しています。

(70㎡換算価格は小数点第1位を四捨五入して表示)

【供給】新規売出・掲載終了件数の動向

最後に、市場に出ている物件数（供給）の動きです。

• 全体流通件数: 154件 (前月比+3 件)。市場に出回っている物件総数はさらに増加し、過去1年超で最多を更新しました。
• 新規売出件数: 21件 (前月比-3 件)
• 掲載終了件数: 19件 (前月比-2 件)

まとめ｜2025年4月市場のポイント

2025年5月の福山市中古マンション市場を分析した結果、これまで以上に市場の多角的な理解が求められる状況であることが明らかになりました。

1.市場の「二極化」を示す価格の乖離

　5月の市場における最も大きな特徴は、平均価格と中央価格の乖離が継続している点です。平均価格は横ばいで下げ止まったように見えますが、市場のリアルな中心を示す中央価格は依然として低い水準にあります。これは、一部の高価格帯物件が平均値を支える一方で、市場の大多数を占める中間層の物件は価格調整の圧力にさらされている「二極化」が進行していることを強く示唆しています。

2.売却期間の長期化と豊富な物件供給

　平均在庫日数は259日と増加を続けており、売却の長期化が定着しつつあります。同時に、市場全体の流通物件数は154件と過去1年超で最多を更新しました。これは、買い手にとっては選択肢が豊富で、じっくり比較検討できる「買い手優位」の市場環境が続いていることを意味します。

3.特定の築年帯に集中する供給

　市場の供給は、築5年未満の新しい物件（20%）と築30～35年の物件（27%）に集中しています。このことも価格の二極化を後押しする一因となっており、ご自身の物件や探している物件がどの層に属するのかを意識することが重要です。

【売却をご検討中の方へ】

「全体の平均価格は下げ止まった」という情報だけで安心するのは危険です。

ご自身の物件が、価格を維持する層と調整局面にある層のどちらに属するのかを客観的に見極める必要があります。

特に中間層の物件を売却する場合、中央価格の動向や、競合となる類似物件の価格をよりシビアに分析し、戦略的な価格設定を行うことが、豊富な在庫の中で買い手に選ばれるための鍵となります。

【購入をご検討中の方へ】

平均価格と中央価格の乖離は、購入を検討する方にとってはチャンスです。

平均価格だけを見ると高く感じるかもしれませんが、中央価格の動向は「現実的に検討できる価格帯の物件が増えている」ことを示しています。

市場に豊富な選択肢がある今、表面的な平均値に惑わされず、ご自身の希望する築年帯やエリアの動向を深く掘り下げることで、価値ある物件を適正価格で見つけられる可能性が高い時期と言えるでしょう。

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不動産売却に関する疑問点やご不安なことがございましたら、ぜひ一度、下記相談フォームからお問い合わせください。

お客様のご期待に応えるべく、不動産売却のコンシェルジュ、宅建マイスターの杉野が、人間愛をもってお手伝いさせていただきます。

皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

福山市内の不動産動向に関心をお持ちの皆様へ、2025年5月1日時点で集計した2025年4月分の福山市中古マンション市場データについて、最新の速報値をご報告いたします。

今回からは、市場の実態をより多角的に把握するため、従来の平均価格に加え「中央価格」のデータも分析に加えております。

売却や購入をご検討される際の参考情報として、ぜひご活用ください。

【築年帯別】福山市中古マンションの市場動向（2025年4月）

まず、マンションの築年数ごとに、4月の市場の動きを見ていきましょう。

主なポイント（2025年4月時点）

• 70㎡換算平均価格:
  • 築5年未満の物件が4177.83万円と引き続き高水準です。
  • 築10～15年未満の物件は3212.77万円となっています。
• 平均在庫日数:
  • 築5～10年未満の物件が411.50日と、他の築年帯と比較して長くなっています。
  • 築40年以上の物件も388.90日と長期化の傾向が見られます。
  • 一方で、築5年未満は176.77日と比較的短めです。

【全体】売出価格（平均・中央）・在庫日数の推移（過去1年間）

次に、福山市全体の中古マンション市場の推移です。

今回より、平均価格に加えて中央価格の集計も開始しました。

中央価格は、データを価格順に並べた際にちょうど中央に位置する値で、極端に高い物件や安い物件の影響を受けにくいため、より市場の実感に近い価格水準を示す傾向があります。

主なポイント（2025年4月・前月比）

• 全体平均価格（70㎡換算）: 2,261万円 (前月2,310万円から -2.1%)
  • 前月から下落し、価格の調整局面に入った可能性が示唆されます。
• 全体中央価格（70㎡換算）: 1,910万円 (前月2,129万円から -10.3%)
  • 平均価格以上に大きな下落を見せており、特に中間層の物件価格帯での調整が進んでいる可能性があります。
• 平均在庫日数: 251日 (前月248日から +1.2%)
  • わずかに増加し、売却までの期間がやや長期化しています。

(70㎡換算価格は小数点第1位を四捨五入して表示)

【供給】新規売出・掲載終了件数の動向

市場に出ている物件数（供給）の動きも見てみましょう。

主なポイント（2025年4月・前月比）

• 全体流通件数: 151件 (前月145件から +6 件)
  • 市場に出ている物件数は引き続き増加傾向にあります。
• 新規売出件数: 24件 (前月26件から -2 件)
  • 前月からは若干減少しましたが、依然として一定数の新規供給があります。
• 掲載終了件数: 21件 (前月21件と変動なし)

まとめ｜2025年4月市場のポイント

今回のデータから見える、2025年4月の福山市中古マンション市場のポイントは以下の通りです。

1. 価格: 全体平均価格、特に中央価格が前月から顕著に下落しました。市場が調整局面に入った可能性があり、今後の動向を注視する必要があります。
2. 在庫日数: 平均在庫日数は微増。価格調整の動きと合わせて、売却までの期間がやや長引く傾向が見られます。
3. 供給: 新規売出は一定数維持され、全体の流通物件数は増加傾向が続いています。

売却をご検討中の方は、今回の価格動向（特に中央価格の下落）を踏まえ、より慎重な価格設定と販売戦略が求められます。

早期売却を目指す場合は、周辺の類似物件の価格や市場の反応を細かく分析することが重要です。

購入をご検討中の方は、価格が調整されつつあり、物件の選択肢も増えているため、好機と捉えることもできます。

ただし、今後の価格変動も考慮し、専門家と相談しながら慎重に物件選びを進めることをお勧めします。

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2025年4月1日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

まず、マンションの築年数ごとに、市場の動きを見ていきましょう。

主なポイント（2025年3月・前月比）

• 売出価格（70㎡換算）:
  • 築10～15年未満: +1.4% 上昇 (3,343万円)
  • 築20～25年未満: +4.7% 上昇 (2,202万円)
• 平均在庫日数:
  • 築5～10年未満: +13.0% 増加 (354.0日) → この期間の該当物件数が5件と少ないため、1件の状況が全体の平均値に大きく影響を与えています。個別の事例に左右されやすい状況です。

全体平均価格（70㎡換算）【2024年4月～2025年3月】

次に、福山市全体の中古マンション市場の推移です。

主なポイント（2025年3月・前月比）

• 全体平均価格（70㎡換算）: 2,310万円 (+0.6%) → 微増ですが、ここ数ヶ月のデータを見ると上昇トレンドに一服感が見られ、横ばいでの推移となっています。これまで続いてきた価格上昇が落ち着いた状況です。
• 平均在庫日数: 248.1日 (+2.0%) → こちらも微増で、大きな変動はありませんでした。

新規流通件数と掲載終了件数

市場に出ている物件数（供給）の動きも見てみましょう。

主なポイント（2025年3月）

• 全体流通件数: 145件 (前月比 +4 件)
• 新規売出件数: 26件
• 掲載終了件数: 21件

→ 前月に引き続き、新規の売り出しが多い状況が続いており、これが市場全体の物件数を押し上げています。昨年8月（147件）に次ぐ水準となり、購入を検討されている方にとっては選択肢が比較的多い状況と言えそうです。

まとめ｜2025年3月市場のポイント

今回のデータから見える、2025年3月の福山市中古マンション市場のポイントは以下の通りです。

1. 価格: 全体としては横ばい傾向。ただし、一部の築年帯では上昇も見られました。
2. 在庫日数: 全体では微増。物件数が少ない築年帯のデータは変動が大きくなる点に注意が必要です。
3. 供給: 新規売出が活発で、市場に出ている物件数は増加傾向にあります。

売却をご検討の方は、市場全体の価格が「上げ止まり感」を見せていることも考慮し、ご自身の物件の特性に合わせた価格設定や販売戦略がより重要になります。

購入をご検討の方は、物件数が増加しているため、引き続き情報収集を行い、ご自身の希望条件に合う物件を探しやすい時期かもしれません。

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宅建マイスターの杉野です。

2025年2月の福山市内中古マンションの流通速報値を公開いたします。

2025年3月2日時点の中古マンション市場動向（築5年毎）

年代別では築年数の浅い年代で、価格の調整が進んでいることが表れています。

築5年未満の年代において、前月比-0.57%、5～10年未満において前月比+1.26%、10～15年未満において+0.01%でした。

その他の年代でも5%を超えるような大きな変動はなく、流通価格が安定してきているように感じます。

全体平均価格（70㎡換算）【2024年3月～2025年2月】

全体の70㎡換算平均価格は2,297万円と、前月比-1.01%となりました。

2024年9月から一貫して上昇していた価格が、一転して減少に変わった月となりました。

今後は売出価格の調整が進展し、下降トレンドに移行するかどうかが注目されます。

横ばい状態だった在庫日数は、前月比-11日の243日となり、在庫期間の短縮が進んでいます。

売出価格が下落することで、早期成約件数が増加し、在庫期間の短縮が進展するものと考えられます。

新規流通件数と掲載終了件数

2月の全体流通件数は141件で、前月比+11件でした。

2024年9月以来、流通件数の減少が続いていましたが、2月に入り流通件数が大きく回復しています。

このことから、市場への供給量が増えたことで物件間の競争が促進され、売出価格の下落につながった可能性も読み取れます。

3月以降も引き続き、中古マンション市場に注目していきたいと思います。

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こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

3月18日に、国土交通省より2025年全国公示地価が発表されました。

全国の全用途平均は前年比2.7%上昇し、バブル崩壊後の1992年以降で最高となりました。（※）

人口減少、円安、国際的に低金利である日本に、海外からの投資マネーが集まってきている要因があるようです。

今回は福山市の公示地価に的を絞って観察をしてみたいと思います。

昨年3月の2024年版については下記よりご覧ください。

前回記事『2024年福山市公示地価・地価上昇の新ステージ』

※2025年3月19日付 日本経済新聞朝刊より

福山市の対前年増減率

福山市の調査結果を一覧の表にまとめました。

出典：（公社）広島県不動産鑑定士協会ホームページ『広島県の地価公示価格』より作成

※(括弧)内数字は令和6年のもの

※前年調査の無かった坪生町南一丁目は、令和5年との比較

※選定替地点の前年増減率は0.0%として計算

福山市における2025年の公示地価の対前年増減率を見ると、住宅地が+1.6%、商業地が+4.5%、工業地が+2.3%、そして全用途平均が+2.3%となっています。

この全用途平均の上昇は4年連続であり、2022年以降、福山市の地価は着実に上昇傾向にあることがわかります。

昨年に続き商業地が4%を超える高い上昇率を示しているのは、2024年9月のニューキャスパ開業により、福山駅周辺への投資意欲が高まっていることが背景にあると考えられます。

福山市内106調査地点の内でプラスとなった地点は81地点を数え、全調査地点の4分の3以上で上昇しています。

高騰する住宅地価格

住宅地に限定してみると、75地点の内、51地点が上昇しました。

その内、上昇率の高い上位10地点を一覧表にしました。

特に上昇率が高かった上位10地点はいずれも4.0%以上の上昇率を示しており、その中でも西町三丁目と光南町二丁目が共に+6.3%と高い上昇率を記録しています。

最近ではアルファゲートタワー福山駅前に見られるような中心部における分譲マンションの開発も積極的に行われていることから、中心部とその周辺地域への人口流入が続き、地価上昇が加速しているものと考えられます。

注目すべき点として、福山駅から離れた、福山市西部に位置する「瀬戸町山北」が+5.4%と高い上昇率を示しています。

同地点の鑑定評価書によると、瀬戸町周辺は通勤・通学の利便性や子育て環境を重視する人口流入が続いており、取引価格が上昇しているとのことです。

現在工事中の福山道路（赤坂バイパス付近）が整備されることで、この地域の交通利便性がさらに向上することが予想されるため、瀬戸町周辺における地価上昇の余地は依然として残っていると考えられます。

まとめ

2025年の福山市公示地価は、全国的な地価上昇の流れに乗り、堅調な上昇トレンドを続けています。

特に福山駅を中心とした商業地の伸びが目覚ましく、住宅地も特定のエリアで高い上昇率を示しています。

インフラ整備の進展や都市計画、そして地域の産業構造が地価を支える一方で、人口減少という課題も抱えています。

今後の市場動向を注視しつつ、慎重な計画と情報収集を行うことが、福山市での不動産購入や売却を成功させるための鍵となるでしょう。

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