【マンションウォッチ】2024-2025年徹底比較：「価格上昇」から「滞留」へ。福山市中古マンション市場の転換点
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
早いもので、2026年が明けてから最初の1ヶ月があっという間に過ぎようとしています。
暦の上では大寒を過ぎ、まだまだ寒い日が続いていますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、今回の「マンションウォッチ」は、2025年12月度の最新データ（2026年1月5日時点）の分析に加え、2024年から2025年にかけての「2年間の市場推移」にスポットを当てて解説します。
単月の動きだけでは見えない大きな潮流の変化が、この2年間で明確に表れています。
1.【全体サマリー】2025年12月の主要データ
まずは、直近となる今月の主要な数値をご確認ください。
- 平均在庫日数: 300日（前月比 +12日 📈） ※ついに300日台へ・過去最長を更新
- 70㎡換算平均価格: 2,308万円（前月比 -0.04% 📉）
- 70㎡換算中央価格: 1,979万円（前月比 +2.91% 📈）
- 平均と中央の価格差: 329万円（前月から縮小）
- 価格改定率: 12.7%（前月 13.2%から 微減）
- 流通物件数: 158件（前月比 +7件 📈）
- 新規掲載件数: 20件
- 掲載終了件数: 15件
一言で表すと「在庫が積み上がり、売れるまでの期間が過去最長レベル（300日）に達した」月となりました。
2.【2年間の軌跡】2024年 vs 2025年 通年比較分析
ここからは、2024年と2025年のデータを並べて比較してみましょう。
この2年間で、福山の中古マンション市場は「価格上昇フェーズ」から「調整・停滞フェーズ」へと完全にシフトしました。
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価格トレンド：急騰した2024年、天井を打った2025年
70㎡換算価格（平均）の推移を見ると、その差は歴然です。
- 2024年：1,832万円（1月）→ 2,300万円（12月）
- 1年間で約470万円もの大幅な価格上昇がありました。
- 2025年：2,321万円（1月）→ 2,308万円（12月）
- 年初をピークに価格は伸び悩み、年間を通してほぼ横ばい・微減で推移しました。
2024年は強気の価格設定でも市場が受け入れていましたが、2025年に入り、その価格上昇に対して需要（買い手）がついてこられなくなった様子が見て取れます。
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在庫日数：2年間で「3ヶ月」も長期化
「売り出してから市場からなくなるまでの期間」を示す在庫日数は、一貫して長期化しています。
- 2024年1月：207日
- 2025年12月：300日
この2年間で約93日（約3ヶ月）も期間が延びました。
2年前は「半年ちょっと」で動いていた感覚が、今では「10ヶ月待つのが当たり前」という市場環境に変化しています。
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在庫件数：2025年後半からの急増
- 2024年：年末にかけて在庫が減少（134件）し、品薄感がありました。
- 2025年：特に後半にかけて在庫が急増し、年末には158件まで積み上がりました。
現在は選択肢が豊富な「買い手市場」となっており、競合物件が多い中で選ばれる難易度が上がっています。
3.【深掘り】「中央価格」に見る市場の粘り強さ
平均価格だけでなく、「中央価格（価格順に並べた際のちょうど真ん中の価格）」の動きにも注目してみましょう。ここに市場のリアルな体温が隠れています。
サマリーでも触れましたが、12月のデータでは興味深い現象が起きました。
- 70㎡換算 平均価格：2,308万円（前月比 -0.04%）
- 70㎡換算 中央価格：1,979万円（前月比 +2.91%）
平均価格は横ばいなのに、中央値は約56万円上昇しています。
これにより、平均価格と中央価格の差（ギャップ）が前月の386万円から329万円へと縮小しました。
これが意味すること
在庫期間が300日を超えて長期化しているにもかかわらず、中央価格（市場のボリュームゾーン）が下がっていません。
これは、「安易な値下げ売りは行われておらず、売り手側が価格を維持している」ことを示唆しています。
「売れないからすぐに値下げ」というパニック売りは起きておらず、市場全体としては価格面での粘り強さ（底堅さ）を保っていると言えます。
4.まとめ｜2026年の戦略
データが示す事実は明確です。 2024年の「待っていれば高く売れたボーナスタイム」は終了しました。
在庫が158件、日数が300日という「重たい」状態でスタートした2026年は、以下の視点が重要になります。
- 売主様へ： ライバル物件が多い中で、漫然と売りに出していても300日（10ヶ月）以上残ってしまうリスクがあります。「適正価格の設定」と「物件の差別化」が、早期売却の鍵を握ります。
- 買主様へ： 在庫が豊富で、じっくり比較検討できるチャンスです。中央価格のデータが示す通り、極端な相場崩れは起きていませんが、販売期間が長い物件については価格交渉の余地があるかもしれません。
当社では、この「300日時代」における最適な売却戦略・購入戦略をご提案いたします。
市況の変化に合わせた動き方が気になる方は、ぜひ杉野伸不動産事務所までご相談ください。
