【マンションウォッチ】低すぎる改定率と積み上がる在庫の正体
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
2月に入り、暦の上では春を迎えましたが、福山の不動産市場は依然として「厳しい寒波」の中にいるような膠着状態が続いています。
今回のマンションウォッチでは、2026年1月度の最新データを分析しました。
過去最高水準に迫る在庫を抱えながら、なぜ価格改定（値下げ）が進まないのか。その裏側に隠れた「タイムラグ」の正体に迫ります。
1.【全体サマリー】2026年1月の主要データ
まずは、今月の主要な数値をご確認ください。
- 平均在庫日数: 299日（前月比 -1日）
- 70㎡換算平均価格: 2,337万円（前月比 +1.27% 📈）
- 70㎡換算中央価格: 2,041万円（前月比 +3.12% 📈）
- 平均と中央の価格差: 296万円（前月 329万円から縮小）
- 価格改定率: 10.1%（前月 12.7%から低下 📉）
- 流通物件数: 159件（前月比 +1件 📈） ※過去2年間で2番目の高水準
- 新規掲載件数: 15件
- 掲載終了件数: 17件
一言で表すと、「在庫は溢れているが、売り手は価格を下げずに粘り強く様子を見ている」という、極めて膠着したスタートとなりました。
2.直近のトレンド：際立つ「価格改定」の減少
今月の最も注目すべき動きは、価格改定率が10.1%まで低下したことです。
これは昨年同月の21.5%と比較して半分以下の水準であり、過去1年間の平均的な推移（14〜15%）と比べても極めて低い数値です。
通常、在庫が159件という過去最多水準（最高は162件）に達すれば、価格競争による値下げが活発化するのが市場の原理です。
しかし、現状は「在庫は増えているのに、価格改定は減る」という、データ上の逆相関が起きています。
3.在庫と価格改定に潜む「3ヶ月のタイムラグ」
なぜこれほど在庫があるのに、価格が下がらないのでしょうか。
当事務所で過去2年間のデータを詳細に分析したところ、市場特有の「タイムラグ」が見えてきました。
「在庫増」から「値下げ」までは3ヶ月かかる
統計データによると、在庫件数が増加してから価格改定率が上昇するまでには、約3ヶ月の遅れがあることが分かりました。
- 在庫増加直後（0〜1ヶ月）: 売主様は「まだ売出したばかり」「この価格で反応を見たい」という心理が強く働き、値下げを控える傾向があります（現在の10.1%という低改定率はまさにこの状態です）。
- 在庫増加から3ヶ月目: 案内数や引き合いの少なさを実感し始め、ようやく「価格改定」という次のステップに踏み切る売主様が増え始めます。
現在の在庫159件というピークは、昨年末からの積み上がりが要因です。
タイムラグ分析を当てはめると、2026年2月から3月にかけて、溜まっていた在庫に対する「価格改定の波」が一気に訪れる可能性が極めて高いと予測されます。
4.まとめ：2月以降の戦略
データが示す現在の姿は、嵐の前の静けさのような「我慢比べ」の状態です。
- 売主様へ： 統計上、周囲が「我慢」している今はライバル物件の価格も高止まりしています。しかし、3ヶ月のタイムラグを経て、春先には一斉に値下げ競争が始まるリスクがあります。競合が動き出す前の「今」こそ、戦略的な価格設定で先手を打つことが早期成約の鍵となります。
- 買主様へ： 現在は売り手の価格維持姿勢が強いですが、在庫日数（平均299日）という現実は無視できません。今後、タイムラグを経て価格調整が入る物件が増えてくるため、じっくりと比較検討しつつ、交渉のチャンスを見極めるべき時期と言えるでしょう。
膠着した市場だからこそ、データに基づいた「根拠のある売却戦略」が重要です。
福山市での不動産売買に関するご相談は、ぜひ杉野伸不動産事務所までお気軽にお寄せください。
