福山中古マンションウォッチ（2025年7月）

投稿日：2025.07.06

こんにちは。

宅建マイスターの杉野です。

7月1日、広島国税局から2025年の路線価（1月1日時点）が発表されました。

これによると、福山市内で最も価格の高い三之丸町の福山駅前通り（西側）が、4年連続で上昇したことが明らかになりました。

価格は1平方メートルあたり51万円で、前年から4万円（8.5%）も上昇。この上昇率は、中国地方で2番目に高い伸び率です。

このように、土地の価値を示す「路線価」は力強い動きを見せています。

では、実際の「中古マンション」の売買市場は、この追い風を受けてどのように動いているのでしょうか。

今回は、最新である2025年6月度の市場データと合わせて、福山の不動産の「今」を徹底解説します。

まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。

6月の最も注目すべき点は、下落する平均価格と、底堅さを見せる中央価格の動きにより、両者の価格差が縮小したことです。

これは、「一部の高額物件が相場を牽引する流れが落ち着き、市場のボリュームゾーンである中間価格帯の物件が安定してきた」ことを示唆しています。

その根拠を、次に解説する「築年帯別」のデータから探っていきましょう。

6月の市場トレンドの変化は、特定の築年帯の動きによってもたらされました。

主なポイント（2025年6月時点）

▶トレンド①：高価格帯の調整

　これまで市場を牽引してきた築5年未満（-0.74%）、築10～15年（-2.38%）といった高価格帯の物件が価格調整に入りました。これが、全体の「平均価格」を引き下げた最大の要因です。

▶トレンド②：中間層の健闘と築古の反発

　一方で、築15～20年（+2.92%）、築30～35年（+5.11%）、築40年以上（+5.36%）といった、中間層や築年数が経過した物件の価格が力強く上昇。これが「中央価格」の底堅さを支えました。

▶在庫日数の変化

　築15～25年の物件は、価格が上昇しつつも在庫日数が大幅に短縮（-24%前後）しており、需要の強さが際立っています。まさに今、市場で最も活発に動いているカテゴリーと言えるでしょう。

築年帯別データ詳細（2025年6月）

市場全体の流通物件数は154件と、前月から横ばいでした。

新規売出26件に対し、掲載終了が29件と、需要と供給が釣り合っており、市場が新たな均衡点を探っている状況がうかがえます。

※過去に掲載終了していた物件が再掲載される場合があるため、流通物件数が変動しないことが有ります。

2025年6月の市場動向から、以下の3点が明らかになりました。

地価と建物価格の「温度差」: 路線価に見られる駅前の力強い地価上昇と、中古マンション市場全体の価格動向には少し「温度差」があります。地価の上昇が、必ずしも全ての中古マンション価格に直結しているわけではありません。
二極化から多極化へ: これまでの「一部の築浅・高額物件が牽引する市場」から、「中間層や築古物件が価格を下支えする」という、より複雑で多極的な市場へと構造が変化し始めています。
「築15年以降」の物件に注目: 今回のデータでは、特に築15年を超えた物件の価格が堅調でした。市場の評価軸が変化している可能性があり、今後の動向を注視する必要があります。