福山中古マンションウォッチ。価格調整が本格化。市場の最新動向をプロが徹底解説
投稿日：2025.08.04
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
8月に入り、夏本番の厳しい暑さが続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
さて、今回は2025年7月度の福山市中古マンション市場を分析します。
特に今回は、過去1年間の「値下げ」に関する詳細データを深掘りしました。
そこから見えてきたのは、値下げの圧力が、時期によって異なる築年帯へと移動していく、まるで「波」のような現象です。
この市場の構造変化を理解することが、今後の不動産売買成功の鍵となります。早速、詳しく見ていきましょう。
1.【全体サマリー】2025年7月の主要データ
まずは、今月の主要な数値を一覧でご確認ください。
- 70㎡換算平均価格: 2,158万円（前月比 -2.4% 📉）
- 70㎡換算中央価格: 1922万円（前月比 -0.6%↔️）
- 平均在庫日数: 242日（前月比 -6.7% 📉）
- 流通物件数: 162件（前月比 +5.2% 📈）
- 価格改定（値下げ）率: 13.6%
2.【深掘り分析①】値下げ動向の全体像 ― 市場の転換点を捉える
まず、過去1年間の市場全体の「値下げ率（1ヶ月間に価格が引き下げられた物件の割合）」の推移をご覧ください。
2024年後半は10%～15%で安定していましたが、2025年2月には27.7%というピークに達しました。
これは、市場が「売り手優位」から「買い手優位」へと転換した瞬間を明確に示すシグナルでした。
その後、値下げ率は落ち着きを取り戻し、直近の7月は13.6%となっています。
市場のパニック的な価格調整は終わり、現在は着実な調整フェーズにあることがうかがえます。
3.【深掘り分析②】値下げの波 ― 価格調整の中心地は移動する
次に、この値下げの動きが、どの築年帯で起こっていたのかを見ていきます。
- 2025年5月：「築25～40年」に値下げの嵐
5月の市場では、築25～30年の物件で53.3%、築35～40年で37.5%という驚異的な値下げ率を記録しました。
この月は、築年数が経過した中間層の物件が、一斉に価格調整を行った「嵐」の中心地でした。
- 2025年7月：「築10～15年」へ波が到達
7月になると、その嵐は落ち着き、今度は築10～15年の値下げ率が28.6%へと急上昇しました。
【考察】
このデータから、価格調整の圧力が、まず築年数の古い物件層で進み、その後、より新しい物件層へとドミノ倒しのように波及していく様子が明確に読み取れます。
今、値下げの「波」は、築10～15年という、比較的新しいカテゴリーに到達しているのです。
| 築年帯 | 2025年5月 | 2025年7月 |
| 築10～15年未満 | 0.0% | 28.6% |
| 築25～30年未満 | 53.3% | 7.4% |
| 築35～40年未満 | 37.5% | 11.1% |
4. 7月市場の詳細データと解説
この「値下げの波」を念頭に、7月単月のデータを見ていきましょう。
- 価格と販売期間の関係
平均価格は下落しましたが、在庫日数（販売期間）は242日と5ヶ月ぶりに短縮しました。
これは、戦略的な値下げが買い手の需要を喚起し、市場の流動性を高めている健全な動きです。
- 豊富な在庫
全体の在庫数は162件へと増加し、買い手にとっては豊富な選択肢の中からじっくり検討できる状況が続いています。
5. まとめ｜2025年7月市場のポイントと今後の展望
2025年7月の市場動向から、以下の3点が明らかになりました。
1.「価格調整の本格化」
全体の値下げ率が13.6%と高い水準にあるだけでなく、その動きが特定の築年帯に限定されず、広範囲に及んでいることから、市場が本格的な価格調整局面にあることがわかります。
特にこれまで動きの少なかった築10～15年で値下げが活発化しているのが今月の特徴です。
2.「適正価格」が早期売却の鍵
販売期間が短縮した事実は、「現実的な価格設定が、早期売却に直結する」という市場原理を改めて証明しました。
3.ご自身の物件の「立ち位置」を知る
もはや全ての物件が一様に動く市場ではありません。
ご所有の物件が、値下げの波の「どの位置」にいるのかを把握することが、売買戦略の第一歩となります。
【売主様へ】
ご所有マンションの築年帯の値下げ率や価格動向を注視してください。
値下げの波が来ているカテゴリーでは、積極的な価格戦略が早期売却に繋ります。
逆に、波が過ぎ去ったカテゴリーでは、相場が安定し始めている可能性もあります。
【買主様へ】
値下げが活発化している築年帯は、まさに価格交渉のチャンスです。
特に築10～15年の物件を検討されている方は、今が好機かもしれません。
物件の価格履歴を確認することをお勧めします。
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