2022年記事一覧
【2022年版】福山市内中古住宅・成約平均日数
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
当社ではお客様から、「中古住宅は売れにくいのではないですか？」という質問を良く受けます。
私自身はそんなことはないと思っているのですが、果たして実際のところはどうなのでしょうか。
本記事では福山市の過去1年間の中古住宅成約事例を集計し、販売開始から成約までの期間を調査しています。
集計データは2022年1月6日から12月20日までの、レインズ、スマイミー、アットホームに登録された事例を活用しました。
早速、下からご覧ください。
※1）リフォーム済み住宅（不動産会社の買取再販物件）や、収益物件のデータは除外しています。
※2）成約事例は各不動産会社が任意で登録しているため、不動産取引の全てを網羅しているわけではありません。
販売開始1カ月毎に、成約件数を縦棒グラフで表示しています。
集計の結果、1年間の合計成約件数は115件となりました。
そして、成約するまでの平均日数は、約205日（約6.83カ月）となりました。
ここで、前回調査した中古マンションの成約平均日数を取り上げてみます。
中古マンションの成約平均日数は約133日（約4.43カ月）であり、比較すると約2.4カ月、余計に時間がかかっていることとなります。
次の円グラフでは、中古マンションと中古住宅の経過期間毎の成約率を比較してみました。
中古マンションでは販売開始から6カ月以内で74%が成約している一方で、中古住宅は65%でした。
販売から9カ月経過することで76%の数字まで成約率が高まるのですが、全体的な傾向として、中古住宅の方が販売期間が長期化していることがわかります。
そして、中古マンションと比較して圧倒的に多いのが、13カ月以上（1年以上）経過する中古住宅の割合です。
全体の19%、おおむね5件に1件は販売開始から1年以上経過して成約していることとなります。
2年を超えるものは6件もありました。
成約に”7カ月”もかかるのは長い
以上の結果から私の個人的感想ですが、これほど時間がかかっているとは思っていなかったというのが素直なところです。
これでは「中古住宅は売れにくい」というイメージが広まっても不思議ではないでしょう。
なぜ期間が長期化するのか、と言うのは別記事にて取り上げようと思いますが、販売期間が長期化することで直接負担がかかるのは、売主様に他なりません。
空き家の場合、日常の維持管理が必要ですし、固定資産税も毎年かかります。
老朽化が著しい場合には固定資産税の軽減措置から除外される「特定空き家」に指定される場合もあります。
【特定空き家とは】
「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」のことを言います。
※広島県HPより引用（https://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/akiyataisaku/tokuteiakiya-hanntei.html）
政府は現在、この「特定空き家」の対象となる住宅を拡大する方向で検討に入っています。
先ほども述べた通り、成約に約7カ月も期間を要するのは非常に長いです。
私の不動産売却は3カ月以内での成約を目標にすることがほとんどのため、その倍もかかっていることとなります。
いつまでに売却をするのかという出口を決めることから始め、想定した期間でしっかりと売り切るのだという目的意識を持つことが大切です。
私と一緒に二人三脚で、安心、納得、満足な不動産売却を成功させましょう。
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当社では売却不動産を随時募集中です。
不動産にまつわることでしたら何でもご相談くださいませ。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
中古マンションの建築年数と、価格の関係
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回の記事では、これまでに集計した中古マンションの成約価格を基に、築年数と成約価格の関係についてみていきたいと思います。
マンションであっても一戸建てであっても、「築年数が新しいほうが価格も高いだろう」、というのは皆様も感覚的にお判りいただけることと思います。
両者の大きな違いは、マンションは土地の敷地面積による影響が少なく、建物の築年数による影響が大きく出る点にあります。
もちろんマンションにも土地の所有権はあるのですが、一つの大きな敷地を30～50世帯前後（場合によっては100世帯以上）で共有するため、1世帯当たりに割り当てられている敷地面積は非常に小さくなります。
世帯の合計床面積で按分するため、割合は何十万分の何千という、非常に小さな割合です。
固定資産税の課税額も、そのほとんどを建物部分が占めています。
土地の影響が少ない分、中古マンションの成約価格は築年数による影響を大きく受けることとなります。
鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数は47年（※）と長く、減価償却が緩やかな一方で、古くなればなるほど価格が下がる、という面もあります。
（※）この47年はあくまでも税務上のものであり、実際に居住可能な年数ではありません。
具体的なデータに入る前に、中古マンションの販売価格は次の計算式で求めることが可能です。
壁芯専有面積（㎡）×面積単価（○万円/㎡）＝販売価格（万円）
こちらの「面積単価」が、築年数などによって決定されると思ってください。
専有面積72㎡で、面積単価20万円/㎡ならば、販売価格は1,440万円、という感じです。
土地の場合で考えると、「坪単価は○万円」という坪単価が、「面積単価」に当たるとイメージしやすいと思います。
面積単価はマンションの専有面積の広い狭いに左右されず、価格を比較しやすくなるため、この数字に注目してデータ集計しております。
それではこちらのプロット図をご覧ください。
過去2年間（2021年1月～2022年12月15日現在）で、福山市内で成約した中古マンションの面積単価を、それぞれの築年数にてプロットしたものとなっております。
グラフの右に行くほど築年数が新しく、上に行くほど面積単価が高いということとなります。
年代によりばらつきはあるのですが、築年数と成約単価には密な相関関係がありそうですね。
このデータから、建築年数を5年毎に区切り、成約単価を平均化したものが次のグラフとなります。
建築後20年未満までは比較的緩やかな減少率ですが、20年以上から減少率が大きくなっています。
建築時期としては2022年12月時点において、2002年末に建築されたマンションとなりますね。
面白いのが、30～35年未満の成約単価が上がるのですが、この年代は福山市中心部の中古マンションが多く、成約単価を押し上げているのが要因の一つのようです。
（注：今回のデータは過去2年間分となるため、今後データがさらに蓄積されていくと変動していくと思われます。）
ここまでの結論
以上の集計データから、築年数と成約単価の間には密接な関係があることが明らかとなりました。
また、建築後20年未満の中古マンションは、価格の下落率が緩やかである可能性も見えてきました。
しかし、先にも述べましたが、集計期間が2年間と短期間であり、この2年間はコロナ禍の影響を大きく受けている期間です。
これから先、中古マンションの流通件数が回復し、成約事例のさらなる蓄積が進むことで、より実態を反映させることができる他、年代別のトレンドも掴めるのではないかと考えています。
引き続き、中古マンション市場の観察と分析を進めていきます。
▼本記事を読んでいる方には、こちらのテーマもお勧めです。▼
関連テーマ①「データで見る不動産」
関連テーマ②「売却コンシェルジュ」
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中古マンションの取引は、販売の仕方によっても成約単価が大きく異なるのが現実です。
周辺取引事例から相場観を掴むことはできますが、実際に販売する場合にはそれなりの販売戦略が大切となってきます。
当社には皆様の中古マンションをより高く売却するための売却ノウハウがたくさん蓄積されていますので、気になる方は是非一度、当社の無料売却コンシェルジュサービスをご検討ください。
とりあえず金額を知りたいという方は、無料の机上査定も大歓迎です。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
高台から街を臨むマンション・『ラブリー日吉台709号室』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は高台から街を臨むことができるマンション、『ラブリー日吉台709号室』を掲載いたしました。
こちらのマンションは何といってもその高台から臨める眺望が魅力的です。
東に向いたリビングから福山市東部の街並みが一望でき、マンションならではの景色を楽しめます。
朝早くから太陽光が部屋に差し込むので、生活リズムが朝型の方にはうってつけのマンションです。
外部駐車場は複数台の空きがあるため、複数台自家用車を所有している方にもお勧めです。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
↓↓物件紹介ページ↓↓
→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。
※物件情報は2022年12月9日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
不動産の”囲い込み”は社会的コストがかかる
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
今回の記事では、不動産取引の現場で嫌われている囲い込みの問題点を、社会的コストの面で検証してみたいと思います。
社会的コスト、つまり、囲い込みをすることで経費がたくさん掛かり、社会にとってマイナスだということです。
まず、基本的なポイントとして、『不動産の囲い込み』とは何かを簡単に解説をします。
【”囲い込み”とは】
不動産会社が売却依頼を受けている不動産情報を、他不動産会社に出さず、自社の顧客にのみ情報提供して独占すること。
囲い込みをする会社は、物件情報を問い合わせしても「商談中です」と断ったり、「担当者不在です」と言って連絡してこなかったりします。
ご存じの方が多いと思いますが、不動産取引は売主様からも買主様からも仲介手数料をいただく、両手取引が可能です。
（不動産会社が売主様と買主様、両者と握手しているイメージです）
両手取引となれば一般的には売主様からも買主様からも『3％＋6万円（と消費税）』の報酬をいただけるため、1口で2倍美味しい取引となります。
そのため、悪い不動産会社は他社に情報を出さないようにすることで、わざと両手取引を狙うことが可能となります。
この囲い込みをすることで、次のような問題が発生します。
１．不動産情報が拡散しないことによる、販売機会の減少
２．販売機会減少により、販売期間が長期化
３．販売期間長期化に伴う成約価格の下落と、社会的コストの増加
本来、不動産情報はお客様に広く行きわたることで販売機会が増え、希望する金額で売却するチャンスも相対的に高まることとなります。
しかし、囲い込みをされた物件は一社にのみ情報が独占されてしまうために、情報が市場に浸透しづらくなり、売れる不動産がなかなか売れなくなってしまうことがあります。
また、私の集計データでは、不動産の販売期間が延びるほど成約価格は下落する傾向にあります。
そのため、囲い込みによって一番被害を被るのは不動産の売主様ということとなります。
社会的コストが増加する
そして、今回私が注目しているのは、3番目に挙げた社会的コストの増加です。
社会的コストとは、広告費、人件費、家賃や光熱費といった、不動産会社を経営するために必要な費用だと思ってください。
ここに、簡単な表を作成しましたので、そちらをもとに解説していきます。
『前提条件』
①登場する不動産会社はA社（売主様側）とB社（買主様側）
②中古マンション2,000万円の売買取引
③片手取引の仲介手数料は72.6万円（税込）
④A社とB社共に、コストは月50万円（税込）
⑤囲い込み無しの場合の販売期間は1カ月、有りの場合は2カ月と設定
| 囲い込み無し | 売上 | コスト | 利益 |
| A社 | 72.6万円 | 50万円 | 22.6万円 |
| B社 | 72.6万円 | 50万円 | 22.6万円 |
|
合計 |
145.2万円 | 100万円 | 45.2万円 |
売上からコストを引いたものが、利益として残るものです。
囲い込み無しの場合、A社とB社が協力することで販売期間が短縮され、1カ月で売却することができました。
片手取引となるため1社あたりの売り上げは少ないのですが、A社とB社を合計した利益は45.2万円の黒字となっています。
そして次に示すのが、囲い込み有りのケースです。
| 囲い込み有り | 売上 | コスト | 利益 |
| A社 | 145.2万円 | 100万円 | 45.2万円 |
| B社 | 0万円 | 100万円 | -100万円 |
| 合計 | 145.2万円 | 200万円 | -54.8万円 |
※販売期間2カ月のため、コストは2カ月分
囲い込み有りの場合、合計で54.8万円の赤字となってしまいます。
なぜならば囲い込み有りの場合には情報が拡散されない結果として販売期間が延び、A社もB社もコストが2カ月分の100万円かかるためです。
売上の合計145.2万円は変わらない一方で、合計コストが200万円と2倍になり、合計利益が54.8万円のマイナスになるのです。
A社とB社しかいない非常に単純な社会ですが、囲い込みの結果、社会的にはコストが増加するばかりで、健全な状態ではないでしょう。
さらに話しはこれで終わらず、囲い込みをされて赤字となったB社は、利益を取り返すために自社でも囲い込みをするという選択をするかもしれません。
A社もB社もお互いに囲い込みを始めると、不動産の流通がますます阻害され、社会のコストもさらに増加します。
自社のエゴが社会にとってのコストとなり、ひいては売主様が割を食う社会となってしまうのです。
囲い込みを無くすには
残念ながら、囲い込みを明確に禁止する法律は無く、その実態もつかみにくいため、不動産取引の現場では各不動産会社のモラルによるところが大きいのが現実です。
しかし、他社が囲い込みをしているからと言って当社もOKだという考えは、社会で通用しないことも明白です。
（目の前を歩く人がゴミをポイ捨てしているから私も捨てていい、とはならないでしょう）
もちろん当社は一切囲い込みを行わず、真に売主様の利益が最大化できるように尽力しています。
これから不動産売却を始める売主様にとっての良きパートナーであり、コンシェルジュでありたいといつも願っています。
一朝一夕に囲い込みを無くすことはできないでしょうが、不動産営業に携わる一人一人の心掛けと、こうしたメッセージの発信が、やがて、公正で明るい不動産取引の未来を創っていくのだと信じています。
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今回は不動産の囲い込みと言う、これまでに不動産関連のブログやネット記事などでも散々取り上げられたテーマについて解説してみました。
社会的コスト、という面から解説するのは少し挑戦的でしたが、うまく説明ができているでしょうか。
いずれにしても、売主様の利益を逸失する囲い込みはよくない！、という認識は共通しています。
日々、明るく自由な不動産取引を目指して、今日も元気に営業しております。
当社では売却不動産を随時募集中です。
相続した空き家がある、空き地に手を付けられていない、住み替えを検討しているなど、不動産にまつわることであればどのようなことでもご相談ください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
東尾道エリアのコンパクトな再生住宅・山波町リフォーム済み一戸建て
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は、生活便利な東尾道エリアに立地する、山波町リフォーム済み一戸建てを掲載いたしました。
2SLDKというコンパクト設計ながら、2階には大きな納戸があり、荷物の多い方、趣味の部屋が欲しい方にお勧めできます。
リビングにはとても明るい日差しが差し込み、窓付きのキッチンはとても衛生的で清潔感があります。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
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【東尾道エリアのコンパクトな再生住宅・山波町リフォーム済み一戸建て】
→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。
※物件情報は2022年11月25日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
中古マンションを半年以内に売るべき"2つ"の理由
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
中古マンションを売却したご経験のある方は良くご存じかもしれませんが、物件を販売した時に、必ずしも希望通りの満額で売れるわけではありません。
例えば2,480万円でマンションを売りに出した時、内覧されたお客様から80万円値下げの2,400万円で購入希望申し込みがあった、という方もいらっしゃるかと思います。
また、お知り合いの方や各種メディアで聞いた話によって、売却時には値下げ幅が必要だとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんね。
今回の記事では、実際の取引成約事例を基として、中古マンションが結局どれくらいの値下げ幅で売れているのか分析し、望ましい売却方法について当社からのご提案をしてみたいと思います。
使用するデータは、西日本不動産流通機構及びポータルサイトに登録されている中古マンションの成約事例と、当社にて集計した販売履歴を照らし合わせています。
（※集計期間：福山市内で2021年11月～2022年10月までの1年間で成約した中古マンション）
全体の平均値下げ額は『約104万円』
まず、私の予想から申し上げると、販売期間が長くなるほど、値下げ金額が大きくなるのではないかと予想しました。
なぜなら、中古マンションは売り出し当初の3カ月が一番お客様や不動産会社の注目を集め、お問い合わせを獲得しやすいからです。
3カ月を超えて半年、さらには1年となると、金額を下げながら成約へと結びつけるのが一般的だと思います。
実際の流通の現場では一体どうなっているのでしょうか。
こちらのグラフをご覧ください。
こちらのグラフは横軸が販売期間、縦軸は値下げ金額の大きさを表しています。
グラフが右に行くほどに、縦軸のグラフが大きくなっています。
これは私の予想通り、販売期間が経過するほど、値下げ金額が大きくなっている傾向を示す証拠です。
次に、売り出し開始から1カ月経過するごとの値下げ金額と、成約件数を表にまとめてみました。
| 経過期間 |
平均値下げ 金額 |
成約件数 |
| 1カ月目 | 64.50万円 | 10件 |
| 2カ月目 | 43.82万円 | 17件 |
| 3カ月目 | 73.75万円 | 8件 |
| 4カ月目 | 117.09万円 | 11件 |
| 5カ月目 | 51.43万円 | 7件 |
|
6カ月目 （半年） |
111.67万円 | 6件 |
| 7カ月目 | 143.33万円 | 6件 |
| 8カ月目 | 163.33万円 | 3件 |
| 9カ月目 | 315.00万円 | 2件 |
| 10カ月目 | 225.00万円 | 2件 |
| 11カ月目 | 該当なし | 該当なし |
|
12カ月目 （1年） |
117.50万円 | 4件 |
| 13カ月以上 | 340.00万円 | 3件 |
| 合計 | 79件 |
全体の平均値下げ金額ですが、当初売り出し価格より約104万円の値下げで成約しています。
また、成約するまでの平均成約期間は、約133日（約4.43カ月）となりました。
今後、中古マンションを売却していくうえでの、一つの基準と考えることができるのではないでしょうか。
『売り出し半年』を超えると、値下げ額が倍以上に増大
ところで、もう一つ、注目したいデータを読み取ることができました。
それは売り出し開始から半年経過するまでに、全体79件の内、59件が成約しているという実績です。
これはつまり、半年以内に約74%、4件に3件が成約をしていることとなります。
そして、この半年という期間を境目として、値下げ金額の幅が大きく異なることもわかりました。
成約期間を半年以内と、7カ月目～1年以内とに分けると、値下げ金額がなんと約100万円も変わってきます。
（倍率で見ると、2.34倍にもなります）
| 経過期間 | 平均値下げ金額 |
| 半年以内 | 72.85万円 |
| 7カ月以上～1年以内 | 170.59万円 |
仮に、減額を最初から見込んでいたとしても、そもそもマンションには固定費がかかるため、期間がかかればかかるほど、実質的な支出は増え続けます。
毎月の管理費、修繕積立金、そして駐車場代を合計すると毎月3万円以上支出をしている方もいらっしゃいます。
固定資産税を含め1年間で50万円近く支出していた場合、170万円の値下げプラス50万円の支出で、実質220万円の減額と言えます。
売主様によっては今後の生活に影響を及ぼしかねない、大幅な金銭的負担です。
つまり、中古マンションを半年以内に売るべき理由は次の2つです。
１．売買金額の値下げ圧力を抑制。
２．固定費に支出する経費の節約。
ご提案：売り切り価格と販売スケジュールは"最初"に決定
以上のデータと、私のこれまでの経験を踏まえて述べると、中古マンションの売却は、1年がかりというような長期戦は不向きであるという結論に達します。
そもそも、売り出しから1年も経過すると、売主様の状況や社会情勢が大きく変わることもあり、果たして1年後に売れるのかどうかさえ怪しいでしょう。
（特に、ここ2年間は先が全く見通せない時期がありましたよね）
できれば、先のデータである半年以内という期間を目安として、慎重な売出価格の設定をしていくのが望ましいと考えています。
そのため、当社からできる提案としては、周辺取引相場を基に売り切り価格と、販売スケジュールを最初に決定をして、そこに当社の売却ノウハウ（付加価値）を加味して、売り出し価格を設定することをお勧めしております。
長々と書いたうえで割と平凡な提案で恐縮ですが、この売り出し価格の設定が最重要ポイントであることは言うまでもありません。
間違っても、「高く売り出せば勝手に高く売れるだろう」という安易な考えになることなく、データと理論で戦略的に販売していくことが肝要です。
当社ではそのお手伝いができますので、ご興味持たれた方はぜひ一度、当社の売却コンシェルジュサービスをご利用してみてくださいませ。
皆様からのご連絡をお待ちしております。
▼本記事を読んでいる方には、こちらの記事もお勧めです。▼
関連記事①「福山市内の中古マンションと中古戸建の流通価格を比較しました」
関連記事②「福山市内中古マンションの平均販売期間『116日』」
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簡単に売れていくマンションがある一方で、販売機会を逃したために非常に長期間売れないマンションも実際に存在します。
もしも、なかなか売れなくて困っているという方がいらっしゃれば、当社にて売却力診断サービスも実施しております。
秘密厳守にてお客様のマンションの売却力をチェックできますので、お気軽にご用命ください。
お客様のご期待に、不動産売却のコンシェルジュ杉野が、人間愛をもってお応えします。
皆様にお会いできることを心より楽しみにしております。
売却のご用命、査定のご相談、各種お問い合わせはこちらからどうぞ。
収納上手なリノベーションマンション・『パサージュ福山木之庄605号室』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は生活利便施設が充実した木之庄町に立地する、『パサージュ福山木之庄605号室』を掲載いたしました。
機能性が飛躍的に向上しており、スペースを有効に活用した収納棚が室内の随所にあります。
南向きの明るいリビングで、快適なマンションライフが送れそうですね。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
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【収納上手なリノベーションマンション・パサージュ福山木之庄605号室】
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※物件情報は2022年11月19日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
平屋建て感覚で使える陽当たりの良い4LDK一戸建・駅家町弥生ケ丘
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は1階面積がゆとりの72㎡（21坪）、平屋建て感覚で使える『駅家町弥生ケ丘4LDK一戸建』を掲載いたしました。
南西向きの1階和室には縁側があり、温かい日差しの下で、ゆとりある穏やかな生活を送ることができます。
並列2台分の駐車場の隣には南向きの庭もあり、ガーデニングであったり、ご家族が憩う場所であったりと、様々に活用できそうです。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
↓↓物件紹介ページ↓↓
【平屋建て感覚で使える陽当たりの良い4LDK一戸建・駅家町弥生ケ丘】
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※物件情報は2022年11月17日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
明るい日差しをたくさん取り込めるフルリフォームマンション・『ファミール福山506号室』
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本日は福山市北吉津町に立地する、明るく爽やかに生まれ変わった『ファミール福山506号室』を掲載いたしました。
白色のクロスとフローリングで統一された、爽やかな印象のフルリフォームマンションです。
南西向きのリビングにはたくさんの温かい日差しが差し込み、気持ちよい住環境となっています。
詳しい物件情報は、こちらのページからご覧いただくことができます。
詳しい情報は下記リンク先からもご覧いただけます。
↓↓物件紹介ページ↓↓
【明るい日差しをたくさん取り込めるフルリフォームマンション・ファミール福山506号室】
→その他物件情報はこちらからご覧いただけます。
※物件情報は2022年11月15日現在のものです。すでに売約済みの場合にはご容赦くださいませ。
不動産査定の、資産価値と使用価値
こんにちは。
不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。
本記事は不動産の査定をするにあたって重要となる、不動産の『使用価値』と、その重要性について詳しく解説していきます。
不動産の査定には、「資産価値」と、「使用価値」を併用
不動産の価値と言うと、ずばり、「資産価値」なのですが、実はもう一つ重要な指標があります。
それは、「使用価値」というものです。
不動産の査定価格は、この「資産価値」と、「使用価値」の二種類で決定されていくこととなります。
資産価値というのは皆様も思いつくかと思いますが、土地の坪単価から計算した土地金額であったり、建物の経過年数から減価償却された建物金額であったりと、具体的な数字で表せるものとなります。
一方で、聞きなれない使用価値とは、一体どのようなものでしょうか。
使用価値とは、住宅を使用する方にとって価値があるかどうか、という、容易に金額で計れないものとなります。
例えばここに、福山駅徒歩5分の立地条件で、50㎡の2LDK新築マンションがあったとします。
駅近で新築マンションとなれば、資産価値は非常に高く、単身や少人数世帯の方にはサイズ感も丁度良いため、実際に住む価値（使用価値）もきっと高いはずです。
しかし、5～6人世帯のファミリーの場合、50㎡マンションに住み続けるには狭いため、使用価値は低くなり、そもそも検討物件の範囲に入らないでしょう。
このように使用価値とは、使用する方によって、価値が高くなったり低くなったりするものです。
不動産の使用価値と「ペルソナ」
この使用価値が不動産査定にどのように関係があるかというと、その不動産を誰に向けて販売するのかという、「ペルソナ」の設定の上でとても大切です。
「ペルソナ」とは、実際に不動産を購入して居住するお客様だと思ってください。
先の50㎡2LDK新築マンションを例にとると、購入するであろうお客様は、お子さんのいない新婚ご夫婦とか、女性の一人暮らしとか、30代前半の働く女性であることが予想できます。
ペルソナが設定できると、その人たちの消費傾向や、興味のある事柄などをこと細かく想定できるようになり、広告手段や媒体、魅力を高めるキャッチコピー、最も重要な販売価格の設定など、大樹が幹から枝を広げるように想像を膨らませることができます。
（※あくまでも一例を簡略化したものであり、実際のマーケティングの現場では非常に多岐にわたる検討材料があります。）
中古マンションや中古住宅に関しても、ペルソナを設定した上で売り出し価格や販売スケジュールを決定したほうが、希望通りの価格で売却できるケースが多くあるため、まずは不動産の使用価値と、ペルソナを見極めることが重要です。
不動産査定の価値方程式
以上のことを踏まえて、私は不動産査定の際には、次のような価値方程式を持って臨んでいます。
資産価値×使用価値＝不動産相場
資産価値はそのまま不動産の机上計算をした数字が入るのですが、使用価値は90％～110％の範囲で掛け率が設定されています。
使用価値を考えた上で、不動産を求める人数が少ない（需要が少ない）場合、当然、資産価値よりも金額が低くなってしまうことがあり得ます。
時々、使用価値を考えず資産価値のみで査定を行い、非常に高額な金額を提示する不動産会社があります。
一見するとこんなにも高く売れるのかと期待してしまいますが、そこはいったん落ち着いて、使用価値も同時に検討されているのかどうか、査定担当者に質問をしてみてもよいでしょう。
そこで明確な答えが返ってくるかどうかで、査定額の根拠の信用性を確認することができるかと思います。
ちなみに、当社の不動産査定は、「不動産相場」と、「売り出し価格」との二種類に分けてご提案をしています。
なぜなら、売り出し価格は売主様で自由に設定することが可能だからです。
当社は「不動産相場」に「付加価値」を足して、お客様への売り出し価格をご提案しています。
付加価値はペルソナが設定されているからこそ、具体的な金額としてご提案ができるものです。
不動産相場＋付加価値（当社の売却ノウハウ）＝売り出しご提案価格
この売却ノウハウにより、不動産相場より数百万円高額で売却した例もあります。
一体どのようなノウハウなのかというのは、過去記事でも簡単に触れていますので、記事最後の関連URLからご参照してみてくださいませ。
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いかがだったでしょうか。
本記事では不動産の資産価値と使用価値について詳しく解説しました。
資産価値が低いから売れないわけでもなく、資産価値が高いから売れるというわけでもありません。
大切なことは、誰に対してどのように売るか、という「使用価値」と「ペルソナ」の見極めです。
当社にはそのノウハウが蓄積されており、さらに当社独自の不動産流通データベースを基として、付加価値を加えた売り出し価格をご提案しております。
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