2022年10月の記事一覧

こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

中古マンションを購入希望のお客様は口々に、「マンションは売れやすい」とおっしゃられます。

私自身もそう思うのですが、では果たしてデータとしての販売期間はどうなのか、気になり調べてみました。

今回は福山市内で流通する中古マンションの、販売期間について迫ってみます。

（関連ブログ：ますます下がる、福山市内中古マンション流通価格）

2022年9月30日時点で販売中の中古マンション

調査方法は単純です。

レインズ、そして各不動産ポータルサイトへ広告開始した時期から、2022年9月30日時点までにおいて、広告掲載の有無で販売期間を計算しております。

一般的には成約時点で広告掲載終了となるためです。

（ただし、中には成約しているにもかかわらず、客引きのために掲載したままの、悪しきおとり広告もあります）

上表が2022年9月30日時点において、福山市内で流通する居住用中古マンション89件を、期間別に集計したものです。

（※賃貸中などの収益物件は除く）

販売開始から3カ月以内の中古マンションが一番多く、次第に件数が減っていることがわかります。

グラフ化するとした図のようになります。

3カ月を超えたあたりから一気に件数が減っていることが良くわかりますね。

これには2つの要因が考えられます。

まず1つ目は、媒介契約の期間です。

媒介契約というものはマンションを売るために売主様と不動産会社が結ぶ契約なのですが、契約期間（＝販売期間）を3カ月以内にするのが一般的です。

そのため、通常はこの3カ月以内に成約するような販売スケジュールを組み立てることが一般的となっています。

媒介契約の種類は、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があり、3カ月を超えない範囲で媒介契約期間を設ける規定があります。

※更新可能

そしてもう1つが、住み替えのタイミングです。

ご存じの方も多いと思いますが、マンションの所有者様は最初から住み替えを前提とした方が多いです。

典型的な例として、子どもが小さいときはマンションで、次第に大きくなってきてマンションが手狭になると一戸建てを新築する、というような感じです。

一戸建てを新築される方は、「半年後には新築住宅の引き渡しを受けるので、それまでに売却先が決まっていないといけない」、という方もいらっしゃいます。

そのため、3カ月経過するころには売却先を決め、心理的に落ち着きたいと思われる方も多くなることは、私自身も実務上経験しています。

以上の2つの要因から、3カ月程度で売却しているケースが多いのではないかと考えられます。

《平均116日》一方で、販売期間1年超は、全体の『1割超え』

それでは、中古マンションの平均的な販売期間はいったい何日でしょうか。

売主様として気になるのは、いくらで売れるのか、そして、いつまでに売れるのか、の2点であると思います。

売却開始から1年以内のデータを基とすると、平均した販売期間は『116日』となり、『約3.8カ月』となりました。

おおむね、3カ月程度と言っても差し支えなさそうです。

ところでなぜ、1年以内をベースにしたかというと、1年を超えると非常に期間が延びる傾向があり、データを歪めることとなる可能性があるからです。

先の表にもありましたが、販売期間が1年を超えている中古マンションは、9月30日時点で89件中10件、意外にも、全体の1割以上もあります。

最長では2年を超える物件もあり、おおむね3カ月以内に売却している中古マンションが多いことを考えると、非常に長期間であると言え、平均を計算するには適さないと判断しました。

（※私は統計学については入門カリキュラムを触った程度の知識であるため、ご指摘がありましたらお知らせください）

改めてですが、この数字はあくまでも成約期間ではなく、現時点で販売開始から何日経過しているか、という販売期間の平均であることを強調しておきます。

今後、データの積み重ねによって、面白い傾向を探ることもできるかもしれないので、これからも継続していきたいと思います。

また、実際に成約するまでの期間については、調査の上で改めて、ブログ化を考えています。

売り出しから3カ月を一つの目安に

先に挙げた通り、中古マンションの売却はおおむね3カ月を目安に検討をしていきましょう。

当社ではケースによりますが、次の三期間にスケジュールを区分けし、売主様と綿密に販売戦略を検討したうえで、売却スタートしていきます。

１．チャレンジ価格期間（1カ月程度）

２．相場並み提案価格期間（2カ月目）

３．最終売り切り価格期間（3カ月目）

これはあくまでも一例であり、実際には売主様のご意向を十分反映したうえで、決定をしております。

この中で最も大切なのは、やはり、最初の「チャレンジ価格期間」です。

このスタートダッシュをいかに上手く売り出しできるか、という点が、私達プロの不動産仲介業者の腕の見せ所であると言えます。

当社では中古マンションならではの不動産売却方法を、数多く試してきました。

独自の事例やノウハウを基として、売主様の利益最大化を目指したいと思っています。

何よりも不動産売却は、売主様と私の二人三脚です。ともに不動産売却というゴールを目指して、一歩ずつ前進していきましょう。

皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。

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こんにちは。

不動産売却のコンシェルジュ、杉野です。

10月に入りました。

前回のブログにて、中古マンションの販売動向を取り上げたのですが、2022年7-9月期での動向を見てみようと思います。

（→前回記事はこちら『福山市内の中古マンションは2020年から値下がり傾向』※2022年9月10日投稿）

感想からお伝えすると、中古マンション市況はずいぶん及び腰になってきている、というのが率直な感想です。

こちらの表をご覧ください。

上の表は、福山市内にて、新規で販売開始された中古マンションの価格を、四半期毎に平均化したものとなっております。

※リフォーム済み物件や、収益物件、オーナーチェンジ物件は単純比較できないため、含めていません。

※前回ブログと数字が若干異なるのは、価格変動情報を含めていないためです。

まずやはり目を引くのが、表一番下、2022年7-9月期の平均価格「1,570万円」という値です。

価格が低くなりがちな、1Rマンションや旧耐震マンションが市場に出たという要因はありますが、しかし、従来と比較しても極端な下がり方ではないかと思います。

次に、面積単価にも注目をしてみましょう。

【面積単価】というものはマンションの販売価格を、部屋の専有面積で割ったものです。

例えば販売価格2,280万円で専有面積75.00㎡であれば、面積単価30.40万円/㎡となります。

部屋の広い、狭いに左右されずに客観的に価格比較ができるため、相場感を比較するうえで便利です。

※土地の坪単価と考えると、わかりやすいかと思います。

こちらも2022年7-9月期で落ち込み、23万円/㎡台の数字を出しています。

グラフ化したものが、下図となります。

視覚化すると、流通価格の落ち込みの激しさが改めて浮き彫りとなりました。

コロナ禍前は福山市内の中古マンションは非常な人気ぶりで、価格が高騰する現象も起きていたのですが、ここに来て販売価格の落ち込みが目に見えてはっきりしてきました。

あくまでも平均価格を単純計算して求めたものであるため、福山市内でマンションは高く売れなくなったという結論を出すのは早計ですが、これまでのような強気価格で売りに出せる状況にないことはまず間違いないでしょう。

今後、マンションは高く売れない・・・？いいえ、方法があります。

では今後、福山において中古マンションは高く売れなくなっていくのか・・・というと、私はそうではないと思います。

確かに流通価格は下がってきている印象ですが、その中でも、相場よりも高く売れているマンションが存在することも確かです。

なぜそのようなことが起きるのかと言いますと、それは、私達プロの販売戦略によるところが一番大きいのです。

販売戦略というのは、売り出し価格の設定、想定される販売期間のスケジュール、広告方法、現地案内方法、クロージング等々の、販売にかかわる全ての要素をミックスしたものです。

詳細は改めてブログ化しようと思っておりますが、マンションは売却機を逃すと、販売期間が長期化する傾向にあります。

2022年9月30日時点において、1年以上売れていないマンションは、なんと、全体の1割以上も存在します。（※当社調べ）

マンションが空き室であれば無駄な修繕費や管理費、固定資産税を支払わなくてはならず、売主様の負担が増えるばかりです。

そうならないためにも、マンションの売却は、マンション売買に精通した不動産会社のスタッフへとご相談されるのが一番です。

当社ではマンションをはじめ、不動産売却のノウハウをたくさん積み重ねてきております。

さらには、福山市内の不動産市況を常にデータで追っているため、数字に裏打ちされた客観的な売却方法のご提案が可能です。

売却をお考えの方は、当社の無料査定相談を受けてみてください。今すぐ売らないという方でも歓迎です。

皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。

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