2026年記事一覧

【FMふくやま出演報告】「負動産ビジネスの注意点」についてお話ししました

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

本日、FMふくやま（77.7MHz）の朝の番組「あさまる」内のコーナーにゲスト出演させていただきました。

今回のテーマは、近年社会問題にもなっている「負動産（ふどうさん）」ビジネスの注意点についてです。

▼実際の出演音声（2026年2月27日放送分）はこちらからお聴きいただけます。

「負動産」を狙う怪しい勧誘にご注意ください

「遠方の別荘地を相続したけれど、使い道がない」「管理費や固定資産税だけがかかり続けている」……。

そんな所有者の方々の悩みにつけ込む、詐欺まがいの商法が横行しています。

放送では、同業の社長から聞いた驚きの事例をご紹介しました。

それは、市場流動性の低い土地に対して「看板を立てて売り出しましょう」と言葉巧みに誘い、30万円もの高額な看板料を請求するという手口です。

ここがチェックポイント

報酬のタイミング： 通常、不動産会社の報酬は「成約時」に発生する成功報酬です。売れる前から「看板料」や「広告費」として数十万円を請求するのは、一般的な取引では考えにくいケースです。
実態のないサービス： お金を払ったものの、実際には何もしてくれない、あるいは連絡が取れなくなるといったトラブルも報告されています。
ネットの口コミを確認： 怪しいと感じたら、その会社名を検索してみてください。ひどい評判や被害の声が見つかることも少なくありません。

土地を手放すための「正攻法」もあります

「負動産」を処分する方法は、怪しい業者に頼ることだけではありません。

相続土地国庫帰属制度： 一定の要件を満たせば、土地を国に引き取ってもらえる制度が2023年4月から始まっています。
民間の有償引取サービス： 適正な費用を支払って土地を引き取ってもらう有償引取サービスも、新しい選択肢として広まっています。

もし、あなたの元に「土地を処分しませんか？」というダイレクトメール（DM）が届いても、その一社だけで決めないでください。

まずは、地元の信頼できる不動産会社や、複数の業者に相談してみることが、トラブルを防ぐ最大の防御策になります。

「これって普通なの？」という疑問を、セカンドオピニオンとして私たち専門家にぶつけてみてください。

不動産のことでお困りの際は、ぜひ「宅建マイスター」のいる株式会社杉野伸不動産事務所へお気軽にご相談ください。

【研修報告】重要土地等調査法と令和8年度税制改正について学んでまいりました（第2回法定研修会）

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

昨日、(公社)広島県宅地建物取引業協会主催の「第2回法定研修会」に参加してまいりました。

不動産業界を取り巻く法律や環境は日々変化しており、私たち宅建業者も常に最新の知識をアップデートし続ける必要があります。

本日の研修で学んだポイントと、それがお客様の不動産取引にどう関わってくるのか、報告させていただきます。

研修会の主な内容

今回の研修では、以下の2つのテーマについて学びました。

①「重要土地等調査法の届出制度について」 （講師：内閣府政策統括官付参事官補佐近藤航様）

②「令和8年度税制改正について」 （講師：税理士法人黒木会計税理士黒木寛峰様）

1. 重要土地等調査法の届出制度について

安全保障の観点から、防衛関係施設などの周辺（注視区域・特別注視区域）における土地等の利用状況を調査・規制する「重要土地等調査法」について学びました。

不動産取引において特に気を付けるべきポイントは、「特別注視区域」内において面積が200㎡以上の土地や建物の売買等を行う際、事前に国への届出が義務付けられている点です。

また、この事前届出は宅建業法上の「重要事項説明」の対象となります。

福山市内においても熊野町・水呑町・瀬戸町長和の一部地域が注視区域として指定されています。

注視区域の不動産取引は届出制度や重要事項説明義務の対象外ではありますが、当社としてはお客様の安心・安全な取引を促進する立場から、自主的に重要事項説明の対象として売主様及び買主様へ丁寧にご説明していく運用方針をとっております。

福山市注視区域図

※内閣府『注視区域図』を基に当社にて一部加工して作成

参考：内閣府ホームページ「重要土地等調査法」

2. 令和8年度税制改正のポイント

続いて、今後適用される税制改正について学びました。

ニュースでも話題になっている「年収の壁」への対応として、所得税の基礎控除等が引き上げられ、課税最低限が178万円になる見込みであることなど、生活に密着した解説がありました。

不動産に関わる大きな変更点としては、以下の点が挙げられます。

住宅ローン減税の変更：省エネ基準適合への要件厳格化が進む一方で、中古住宅を取得する場合の借入限度額の拡充などが予定されています。
貸付用不動産の評価見直し：過度な節税スキームへの対策として、相続等の直前に取得した貸付用不動産（区分所有や小口化された商品など）に対する評価方法が見直され、時価による評価とされるなど厳格化されます。

マイホームの購入や不動産投資をご検討中のお客様に対し、最新の税制を踏まえた適切なご案内ができるよう知識を再確認いたしました。

最後に

不動産取引は、専門的な法律や税制が複雑に絡み合っています。

当社では、こうした研修会を通じて常に最新の情報を習得し、「お客様の利益を守る」「安心・安全な取引を提供する」ために全力を尽くしております。

福山市での不動産売買、空き家の活用、相続に関するご相談などございましたら、お気軽にご相談ください。

【マンションウォッチ】低すぎる改定率と積み上がる在庫の正体

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

2月に入り、暦の上では春を迎えましたが、福山の不動産市場は依然として「厳しい寒波」の中にいるような膠着状態が続いています。

今回のマンションウォッチでは、2026年1月度の最新データを分析しました。

過去最高水準に迫る在庫を抱えながら、なぜ価格改定（値下げ）が進まないのか。その裏側に隠れた「タイムラグ」の正体に迫ります。

1.【全体サマリー】2026年1月の主要データ

まずは、今月の主要な数値をご確認ください。

平均在庫日数: 299日（前月比 -1日）
70㎡換算平均価格: 2,337万円（前月比 +1.27% 📈）
70㎡換算中央価格: 2,041万円（前月比 +3.12% 📈）
平均と中央の価格差: 296万円（前月 329万円から縮小）
価格改定率: 10.1%（前月 12.7%から低下 📉）
流通物件数: 159件（前月比 +1件 📈） ※過去2年間で2番目の高水準
新規掲載件数: 15件
掲載終了件数: 17件

一言で表すと、「在庫は溢れているが、売り手は価格を下げずに粘り強く様子を見ている」という、極めて膠着したスタートとなりました。

2.直近のトレンド：際立つ「価格改定」の減少

今月の最も注目すべき動きは、価格改定率が10.1%まで低下したことです。

これは昨年同月の21.5%と比較して半分以下の水準であり、過去1年間の平均的な推移（14〜15%）と比べても極めて低い数値です。

通常、在庫が159件という過去最多水準（最高は162件）に達すれば、価格競争による値下げが活発化するのが市場の原理です。

しかし、現状は「在庫は増えているのに、価格改定は減る」という、データ上の逆相関が起きています。

3.在庫と価格改定に潜む「3ヶ月のタイムラグ」

なぜこれほど在庫があるのに、価格が下がらないのでしょうか。

当事務所で過去2年間のデータを詳細に分析したところ、市場特有の「タイムラグ」が見えてきました。

「在庫増」から「値下げ」までは3ヶ月かかる

統計データによると、在庫件数が増加してから価格改定率が上昇するまでには、約3ヶ月の遅れがあることが分かりました。

在庫増加直後（0〜1ヶ月）: 売主様は「まだ売出したばかり」「この価格で反応を見たい」という心理が強く働き、値下げを控える傾向があります（現在の10.1%という低改定率はまさにこの状態です）。
在庫増加から3ヶ月目: 案内数や引き合いの少なさを実感し始め、ようやく「価格改定」という次のステップに踏み切る売主様が増え始めます。

現在の在庫159件というピークは、昨年末からの積み上がりが要因です。

タイムラグ分析を当てはめると、2026年2月から3月にかけて、溜まっていた在庫に対する「価格改定の波」が一気に訪れる可能性が極めて高いと予測されます。

4.まとめ：2月以降の戦略

データが示す現在の姿は、嵐の前の静けさのような「我慢比べ」の状態です。

売主様へ： 統計上、周囲が「我慢」している今はライバル物件の価格も高止まりしています。しかし、3ヶ月のタイムラグを経て、春先には一斉に値下げ競争が始まるリスクがあります。競合が動き出す前の「今」こそ、戦略的な価格設定で先手を打つことが早期成約の鍵となります。
買主様へ： 現在は売り手の価格維持姿勢が強いですが、在庫日数（平均299日）という現実は無視できません。今後、タイムラグを経て価格調整が入る物件が増えてくるため、じっくりと比較検討しつつ、交渉のチャンスを見極めるべき時期と言えるでしょう。

膠着した市場だからこそ、データに基づいた「根拠のある売却戦略」が重要です。

福山市での不動産売買に関するご相談は、ぜひ杉野伸不動産事務所までお気軽にお寄せください。

【FMふくやま出演報告】1月30日放送「家賃の値上げ、どう向き合う？宅建マイスターが教える冷静な対処法

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

昨日、2026年最初となるFMふくやまの「あさまる」にゲスト出演させていただきました。

今回のテーマは、最近全国的に、そしてここ広島でも身近な話題となっている「家賃の値上げ」についてです。

▼実際の出演音声（2026年1月30日放送分）はこちらからお聴きいただけます。

今回の放送でお話ししたポイント

1. きっかけは「WEBサイトとの賃料のズレ」

最近、賃貸物件を探されているお客様の相談に乗っていた際、WEBサイト上の情報と実際の募集賃料が異なっているケースに直面しました。

入退去のタイミングで賃料の改定（値上げ）が行われているのが主な原因です。今、私たちのすぐそばで家賃の「静かな上昇」が始まっています。

2. 全国的に急増する「家賃引き上げ」の相談

広島県内でも、消費生活センター等に寄せられる家賃値上げに関する相談は増加傾向にあります。

物価高騰や固定資産税の増額など、貸主側も厳しい状況に置かれている背景があります。

3. 東京と福山で異なる「値上げの理由」

同じ値上げでも、地域によってその性質は異なります。

東京都心部（需給バランス型）: 需要が供給を大幅に上回り、価格が押し上げられる攻めの値上げ。
福山市（コストアップ型）: 維持管理費や固定資産税の高騰を反映した、建物を守り続けるための「やむを得ない値上げ」としての側面が強いのが特徴です。

4. 値上げを打診されたらどうすればいい？

「家主さんから言われたら拒めない」と思われがちですが、実際には冷静な対処が可能です。

まずは「根拠」を尋ねる: 感情的に断るのではなく、なぜ値上げが必要なのか、その具体的な理由（固定資産税の上昇、周辺相場の変化など）を確認することが第一歩です。
妥協点を見つける姿勢: 貸主と借主はパートナーです。お互いの状況を理解し、「これくらいの増額なら納得できる」「その代わり、ここを修繕してほしい」といった、前向きな協議を目指しましょう。

最後に：住まいの安心をプロがサポートします

家賃は生活の基盤となる大切な固定費です。もし急な値上げの通知に戸惑われたり、判断に迷われたりした際は、一人で悩まずにぜひ私たち不動産のプロにご相談ください。

2026年も、当社は福山の皆さんの「安心できる住まい」を全力でサポートしてまいります。

【マンションウォッチ】2024-2025年徹底比較：「価格上昇」から「滞留」へ。福山市中古マンション市場の転換点

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

早いもので、2026年が明けてから最初の1ヶ月があっという間に過ぎようとしています。

暦の上では大寒を過ぎ、まだまだ寒い日が続いていますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて、今回の「マンションウォッチ」は、2025年12月度の最新データ（2026年1月5日時点）の分析に加え、2024年から2025年にかけての「2年間の市場推移」にスポットを当てて解説します。

単月の動きだけでは見えない大きな潮流の変化が、この2年間で明確に表れています。

1.【全体サマリー】2025年12月の主要データ

まずは、直近となる今月の主要な数値をご確認ください。

平均在庫日数: 300日（前月比 +12日 📈） ※ついに300日台へ・過去最長を更新
70㎡換算平均価格: 2,308万円（前月比 -0.04% 📉）
70㎡換算中央価格: 1,979万円（前月比 +2.91% 📈）
平均と中央の価格差: 329万円（前月から縮小）
価格改定率: 12.7%（前月 13.2%から微減）
流通物件数: 158件（前月比 +7件 📈）
新規掲載件数: 20件
掲載終了件数: 15件

一言で表すと「在庫が積み上がり、売れるまでの期間が過去最長レベル（300日）に達した」月となりました。

2.【2年間の軌跡】2024年 vs 2025年通年比較分析

ここからは、2024年と2025年のデータを並べて比較してみましょう。

この2年間で、福山の中古マンション市場は「価格上昇フェーズ」から「調整・停滞フェーズ」へと完全にシフトしました。

価格トレンド：急騰した2024年、天井を打った2025年

70㎡換算価格（平均）の推移を見ると、その差は歴然です。

2024年：1,832万円（1月）→ 2,300万円（12月）
- 1年間で約470万円もの大幅な価格上昇がありました。
2025年：2,321万円（1月）→ 2,308万円（12月）
- 年初をピークに価格は伸び悩み、年間を通してほぼ横ばい・微減で推移しました。

2024年は強気の価格設定でも市場が受け入れていましたが、2025年に入り、その価格上昇に対して需要（買い手）がついてこられなくなった様子が見て取れます。

在庫日数：2年間で「3ヶ月」も長期化

「売り出してから市場からなくなるまでの期間」を示す在庫日数は、一貫して長期化しています。

2024年1月：207日
2025年12月：300日

この2年間で約93日（約3ヶ月）も期間が延びました。

2年前は「半年ちょっと」で動いていた感覚が、今では「10ヶ月待つのが当たり前」という市場環境に変化しています。

在庫件数：2025年後半からの急増

2024年：年末にかけて在庫が減少（134件）し、品薄感がありました。
2025年：特に後半にかけて在庫が急増し、年末には158件まで積み上がりました。

現在は選択肢が豊富な「買い手市場」となっており、競合物件が多い中で選ばれる難易度が上がっています。

3.【深掘り】「中央価格」に見る市場の粘り強さ

平均価格だけでなく、「中央価格（価格順に並べた際のちょうど真ん中の価格）」の動きにも注目してみましょう。ここに市場のリアルな体温が隠れています。

サマリーでも触れましたが、12月のデータでは興味深い現象が起きました。

70㎡換算平均価格：2,308万円（前月比 -0.04%）
70㎡換算中央価格：1,979万円（前月比 +2.91%）

平均価格は横ばいなのに、中央値は約56万円上昇しています。

これにより、平均価格と中央価格の差（ギャップ）が前月の386万円から329万円へと縮小しました。

これが意味すること

在庫期間が300日を超えて長期化しているにもかかわらず、中央価格（市場のボリュームゾーン）が下がっていません。

これは、「安易な値下げ売りは行われておらず、売り手側が価格を維持している」ことを示唆しています。

「売れないからすぐに値下げ」というパニック売りは起きておらず、市場全体としては価格面での粘り強さ（底堅さ）を保っていると言えます。

4.まとめ｜2026年の戦略

データが示す事実は明確です。 2024年の「待っていれば高く売れたボーナスタイム」は終了しました。

在庫が158件、日数が300日という「重たい」状態でスタートした2026年は、以下の視点が重要になります。

売主様へ：ライバル物件が多い中で、漫然と売りに出していても300日（10ヶ月）以上残ってしまうリスクがあります。「適正価格の設定」と「物件の差別化」が、早期売却の鍵を握ります。
買主様へ：在庫が豊富で、じっくり比較検討できるチャンスです。中央価格のデータが示す通り、極端な相場崩れは起きていませんが、販売期間が長い物件については価格交渉の余地があるかもしれません。

当社では、この「300日時代」における最適な売却戦略・購入戦略をご提案いたします。

市況の変化に合わせた動き方が気になる方は、ぜひ杉野伸不動産事務所までご相談ください。