2026年3月の記事一覧

こんにちは。

福山市の宅建マイスター、杉野です。

 

3月に入り、卒業や進学など新生活に向けた動きが活発になる時期ですが、福山の中古マンション市場は今、かつてない「目詰まり」の状態に直面しています。

今回のマンションウォッチでは、2026年2月度の最新データを分析しました。

先月お伝えした「3ヶ月のタイムラグ理論」による予測が的中し、停滞していた市場がついに動き出しましたが、その中身は非常にシビアなものとなっています。

1.【全体サマリー】2026年2月の主要データ

まずは、今月の主要な数値をご確認ください。

• 平均在庫日数：305日（前月比 +6日 📈）※過去2年間で最長
• 70㎡換算平均価格：2,332万円（前月比 -0.21%  ほぼ横ばい）
• 70㎡換算中央価格：2,042万円（前月比 +0.05% ほぼ横ばい）
• 平均と中央の価格差：290万円（前月 296万円からさらに縮小）
• 価格改定率：15.8%（前月 10.1%から急上昇 🚀）
• 流通物件数：165件（前月比 +6件 📈）※過去2年間で最多

2月の市場を一言で表すと、「出口（成約）が塞がったまま、在庫が過去最高レベルまで膨れ上がり、売主様が一斉に値下げに動き出した」という、非常に緊迫感のある状況です。

2. 直近のトレンド：「300日の壁」を突破した滞留の深刻化

今月の最も深刻な動きは、平均在庫日数がついに305日を記録したことです。

これまで「300日の壁」は市場の停滞感を示す大きな節目でしたが、これを超えたことで「売り出しても10ヶ月は売れない」という状態が常態化しつつあります。

在庫件数も165件と過去2年間で最多を更新しており、市場が完全に「消化不良」を起こしています。

新規の売り出し物件が入ってくる一方で、買い手が見つかって市場から抜けていく「出口」が極めて細くなっていることが、この記録的な滞留を招いています。

3. 理論の的中：タイムラグを経て始まった「値下げラッシュ」

先月のブログで私は、「在庫増から値下げまでは3ヶ月のタイムラグがある。2月から3月にかけて価格改定の波が来る」と予測しました。

今回のデータは、まさにその予測を裏付ける結果となりました。

• 価格改定率：10.1%（1月） → 15.8%（2月）

全体の約16%、つまり「6件に1件」の物件が値下げを決断しています。

特に築30年〜35年前後の層では3割以上の物件が価格を改定しており、年度末（3月）までの成約を目指した「我慢比べの終了」が鮮明になっています。

平均価格が下がり、中央価格（実需層の限界点）との差が縮まってきているのは、高値で粘っていた売主様がようやく現実的な価格設定に歩み寄り始めた兆候と言えます。

4. まとめ：3月以降の戦略

データが示す現在の姿は、溢れる在庫の中から「選ばれるための競争」が本格化した状態です。

• 売主様へ： 在庫305日、競合165件という数字は、これまでの「待ち」の姿勢では埋没することを意味しています。周囲が値下げを始めた今、それ以上のインパクトを持つ「根拠ある価格戦略」が不可欠です。ライバルが動いている今こそ、先手必勝の判断が求められます。
• 買主様へ： 「市場の消化不良」により、ようやく価格交渉の余地がある物件や、戦略的に値下げされた物件が増えてきました。ただし、築浅物件など一部の優良物件は依然として高値で動いており、二極化が進んでいます。全体の停滞に惑わされず、個別の物件の「鮮度」と「価格の妥当性」を見極めるべき時期です。

 

市場が動かない時こそ、データという客観的な「羅針盤」が必要です。

福山市での不動産売買に関するご相談は、ぜひ杉野伸不動産事務所までお気軽にお寄せください。