【マンションウォッチ】在庫日数は288日へ。「築浅神話」の変化と、2026年に向けた準備
こんにちは。
福山市の宅建マイスター、杉野です。
12月に入り、街は師走の喧騒に包まれています。2025年も残すところあとわずかとなりました。
さて、今月も2025年11月度（12月1日集計）の福山市中古マンション市場の動向を、「マンションウォッチ」としてご報告いたします。
先月のブログでは、成約までのスピードに大きな差が生まれている現状について解説しました。
そして今月、平均在庫日数が288日と過去最長を更新する中で、これまで市場を支えていた「築浅物件」と「築古物件」の動向に、看過できない変化が表れ始めました。
今回は、8月から11月までのデータの推移を紐解きながら、2026年を見据えた売却戦略について、現状のデータに基づいた見解をお話しします。
1.【全体サマリー】2025年11月の主要データ
まずは、今月の主要な数値をご確認ください。
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平均在庫日数: 288日（前月比 +11日 📈） ※過去最長を更新
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70㎡換算平均価格: 2,309万円（前月比 +0.65% 📈）
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70㎡換算中央価格: 1,923万円（前月比 -0.98% 📉）
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平均と中央の価格差: 386万円（過去最大に拡大）
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価格改定率: 13.2%（前月 8.3%から 急増）
- 流通物件数: 151件（前月比 -5件 📉）
- 新規掲載件数: 18件
- 掲載終了件数: 24件
2.「10月の様子見」が招いた、在庫日数の長期化
先月のレポートで、私は「平均価格の上昇というニュースに期待しすぎて、価格調整をためらってしまうことへの懸念」をお伝えしました。
11月のデータを見ると、残念ながらその懸念が現実のものとなりつつあるようです。
10月に価格調整が停滞した結果、11月には在庫日数がさらに延び、売却活動を長期化させてしまいました。
その反動として、10月に8.3%まで低下していた価格改定率（値下げ率）は、11月には13.2%へと急激に上昇しています。
市場は今、「高値への期待」から「現実的な成約価格への調整」へと、流れが変わり始めていると言えます。
3. データで見る市場の変化：築浅物件の価格調整
今回のデータで特に注目すべきは、これまで市場を力強く牽引していた築5年未満（築浅）の物件に起きた変化です。
時系列で値下げ率（価格改定率）の推移を見ると、その変化の兆候が見て取れます。
| 価格改定率の推移（築5年未満） | ||
| 8月 | 10.7% | 正常 |
| 9月 | 12.5% | 微増 |
| 10月 | 20.0% | 上昇傾向 |
| 11月 | 25.0% | 全年代でトップ |
これまで「築浅なら高値でも安定して成約する」という傾向がありましたが、11月のデータでは築浅物件の「4件に1件」が価格改定を行っています。
4. もう一つの懸念：静観を続ける「最大勢力」
築浅層が調整に入り、築35～40年層でも活発な価格改定（21.1%）が見られます。
その一方で、私が今、注視しているのは、市場で最も物件数が多い「築30～35年」の層です。
他の年代が20%を超える割合で価格調整を行っている中、この最大勢力だけが「値下げ率9.7%」と比較的静かな動きを見せています。
在庫日数は292日と長期化しているにもかかわらず、まだ多くの売主様が様子を見ている状況です。
今後、この層が本格的に動き出した場合、市場全体の需給バランスや価格相場に大きな影響を与える可能性があります。これは、今後の市場を占う上で非常に重要なポイントです。
5. まとめ｜2026年を見据えた売却戦略
11月は、市場の潮目が変わり、具体的な調整局面に入った月でした。
【売主様へ：2026年に向けた提言】
これから2026年にかけて、売却環境はより慎重な判断が求められるものになると予測されます。
特に、「まだ周りも下げていないから（築30～35年層など）」といって静観を続けることは、機会損失につながるリスクがあります。
周りが動き出した時には、競合が増え、より厳しい競争に巻き込まれる可能性があるからです。
今、ご検討いただきたい戦略は以下の2点です。
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「平均価格」だけでなく「中央価格（1,923万円）」も参考にする 平均価格は一部の物件の影響を受けやすいため、より市場の実態に近い中央価格を意識することが、現実的な成約への近道です。
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市場の変化を先取りする 競合が動くのを待つのではなく、一足先に「選ばれる価格・条件」を提示し、平均在庫日数（288日）よりも早い段階で成約を目指すことが重要です。
早めの決断と行動が、結果として納得のいく売却につながる局面です。
あなたの物件が、2026年をどのような形で迎えるべきか。
そのための最適なプランについて、正確な診断をご希望の方は、ぜひ宅建マイスターの杉野にご相談ください。
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